Möchte der Eigentümer eines Mietshauses dieses abreißen, weil der Neubau günstiger ist als eine Sanierung, dann benötigt er einerseits eine Zweckentfremdungsgenehmigung nach § 4 Abs. 1 Nr. 4, § 5 ZeS iVm Art. 2 BayZwEwG und andererseits müssen die Mietverhältnisse aufgelöst werden. Wichtig ist dabei in der richtigen Reihenfolge vorzugehen, also zuerst eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erwirken und erst dann die Kündigung auszusprechen, weil ansonsten die Kündigungen unwirksam sind. Dies hat das Amtsgericht München in seinem Urteil vom 21. Oktober 2013 (463 C 9569/13) entschieden.
Im Gegensatz zur Baugenehmigung, die lediglich sicherstellen soll, und auf deren Erteilung der Vermieter bzw. Eigentümer einen Rechtsanspruch habe, wenn das Vorhaben nicht öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften widerspricht, steht die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung. im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Verwaltungsbehörde. In der Regel werde sie im Fall des Abbruchs eines Gebäudes nur unter Auflagen erteilt. Letztlich könne der Bauherr erst nach Bekanntgabe der Auflagen entscheiden, ob die Durchführung des Bauvorhabens wirtschaftlich noch sinnvoll ist. Deshalb muss zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung die Genehmigung bereits erteilt worden sein, weil die Zweckentfremdungsverordnung mieterschützenden Charakter hat.
