Reden ist Silber, Schweigen ist Gold. Das hatte offensichtlich auch der Verkäufer eines Hauses gedacht bei dessen Haus bei Regen regelmäßig Wasser in den Keller lief, der jedoch vor Abschluss des Kaufvertrags den Käufer nicht darauf hingewiesen hatte. Stattdessen wurde in dem Kaufvertrag für das Wohnhaus Baujahr 1938, das zum Preis von 390.000 € verkauft wurde, ein Gewährleistungsausschluss vereinbart.
Auf diesen berief sich dann der Verkäufer auch als der Käufer nach Übergabe Wasser im Keller nach einem Regen festgestellt hatte und deshalb nicht nur die Zahlung des Restkaufpreises verweigerte, sondern zugleich den Rücktritt vom Vertrag erklärt hat. Da sich der schweigsame Verkäufer uneinsichtig zeigte, landete der Rechtsstreit schließlich vor Gericht.
Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 18.07.2016 (22 U161/15) dem Käufer recht gegeben und einer Klage auf Rückabwicklung eines Kaufvertrags trotz bestehenden Gewährleistungsausschluss stattgegeben.
Regenwasser im Keller stellt Sachmangel dar
Nach Auffassung der Richter handelt es sich auch bei einem älteren Haus um einen Mangel, wenn bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form in den Keller eindringt. Hiermit müsse der Käufer nicht rechnen.
Mangel wurde arglistig verschwiegen
Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss steht einer Rückabwicklung des Kaufvertrags nicht entgegen, weil der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Er habe den Kläger darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringe. Als Verkäufer habe er auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe er nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und bereits nach seinem eigenen Vorbringen nicht getan. Für den Kläger sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Dass in der Vergangenheit regelmäßig bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eingedrungen sei, habe er nicht sehen können. Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe der Beklagte die ihm bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, so dass der Kläger aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten könne.
