Wer beim Erwerb einer Immobilie, die er vermieten möchte, einem Betrüger aufsitzt und dadurch einen Schaden erleidet, der kann dem Betrugsschaden als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen (BFH, Urteil vom 09.05.2017 – IX R 24/16).
Makler verwendet den in bar übergeben Kaufpreis nicht zum Erwerb der Immobilie, sondern für sich
Im entschiedenen Rechtsstreit wollte der Kläger eine Villa erwerben, die teilweise vermietet werden sollte. Eigentümer der Immobilie war eine Stiftung nach liechtensteinischem Recht. Der Makler brachte den Käufer dazu ihm den Kaufpreis in bar auszuhändigen, damit er das Geschäft in der Schweiz durch Barzahlung zum Abschluss bringen könne.
In Wahrheit dachte der Makler aber gar nicht daran eine Immobilie zu erwerben, sondern verwendete das übergebene Geld für die eigene Lebensführung. Da er ansonsten vermögenslos war, war es dem so geprellten Käufer auch nicht möglich das Geld vom Makler wiederzuerlangen.
Finanzamt verweigert Anerkennung der nutzlosen Aufwendungen als Werbungskosten
Ein zweites Fiasko erlebte der Kläger dann, als er den vergeblich aufgewendeten Kaufpreis im Rahmen seiner Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen und so letztlich den Fiskus an seinem erlittenen Schaden beteiligen wollte, denn das Finanzamt lehnte die Anerkennung ab. Begründet hat das Finanzamt dies damit, dass der Kläger ohne rechtlichen Grund an den Makler gezahlt hatte und dies nicht zu Werbekosten führen würde. Da auch das Finanzgericht die Auffassung des Finanzamts bestätigt hat landete der Rechtsstreit schließlich beim BFH.
BFH entscheidet zugunsten des geprellten Käufers
Der BFH hat nun im Grundsatz dem geprellten Käufer Recht gegeben und das Urteil des Finanzgerichts aufgehoben. Die einzige Voraussetzung für die Anerkennung vorab entstandener (vergeblicher) Aufwendungen sei, so die Richter, sei die Erwerbs- und Vermietungsabsicht. Daran bestand im vorliegenden Fall kein Zweifel, denn der geprellte Käufer hatte später das Grundstück tatsächlich gekauft und auch vermietet.
Da das Finanzgericht nicht geklärt hatte in welchem Zeitpunkt der Kläger davon ausgehen musste und durfte, dass er sein Geld von dem Makler nicht mehr zurückbekommen werde, wurde der Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Hierauf kommt es nämlich auf die Abziehbarkeit der Werbungskosten entscheidend an.
Zum Abzug von Werbungskosten bei Immobilien
Steuerrechtlich sind die anteilig auf ein zur Fremdvermietung bestimmtes Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar. Sie können im Regelfall aber nicht sofort, sondern nur zeitanteilig in Form der Absetzungen für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden. Anders ist dies, wenn die Gegenleistung nicht erbracht wird, wenn es also entweder nicht zur Herstellung des Gebäudes oder nicht zur Anschaffung kommt. In diesem Fall sind die vergeblich aufgewandten Beträge sofort in voller Höhe als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar. Das gilt nicht nur, wenn für die Hingabe des Geldes (wie üblich) eine vertragliche Verpflichtung bestand, sondern nach der vorgenannten Entscheidung auch, wenn es hieran fehlt.
