Wenn Sie von einer Gemeinde ein Grundstück erworben und sich beim Kauf dabei verpflichtet haben, innerhalb einer bestimmten Zeit das Grundstück zu bebauen, sie aber diese Verpflichtung bislang noch nicht nachgekommen sind, dann müssen Sie aufpassen, dass Sie keine unliebsame Überraschung erleben. Dies deshalb, weil der BGH mit Urteil vom 16.12.2022 (V ZR 144/12) eine Gemeinde, die von einem Käufer, der nicht gebaut hatte, dass Grundstück nach 20 Jahren wieder zurückhaben wollte, recht gab und klargestellt hat, dass ein solches Rückmeldungsrecht bis zu 30 Jahren auch dann bestehen kann, wenn der Käufer das Grundstück nicht verbilligt von der Gemeinde erworben hat.
Kaufvertrag mit Bauverpflichtung
Der Beklagte hatte 1994 in einer Gemeinde in Niederbayern zum Preis von 60.000 DM ein Grundstück erworben. Er hatte sich in dem Kaufvertrag verpflichtet innerhalb von 8 Jahren ein Wohnhaus zu errichten und für den Fall, dass er diese Verpflichtung nicht einhält, das Grundstück gegen Rückerstattung des Kaufpreises an die Gemeinde zurückzugeben.
Nachdem der Käufer dieser Verpflichtung nicht nachgekommen war, verlangte die Gemeinde rund 20 Jahre später, also 2014, das Grundstück zurück. Da der Käufer der Auffassung war, dass die Gemeinde nach so langer Zeit ihr Rückforderungsrecht verloren habe, landete der Rechtsstreit vor Gericht.
30-jähriges Rückforderungsrecht für Gemeinden bei Nichterfüllung der Bauverpflichtung
Während das OLG München die Klage der Gemeinde noch mit der Begründung zurückgewiesen hatte, dass eine Rückforderung nach so langer Zeit nur dann angemessen sein könne, wenn der Käufer das Grundstück subventioniert erhalten habe, was aber vorliegend nicht der Fall gewesen ist, sah der BGH dies nunmehr gänzlich anders.
Eine Verpflichtung zum Bau, so die Richter, solle die städtebauliche Planung fördern und außerdem die Spekulation mit Grundstücken verhindern. Die lange Frist von 30 Jahren sei für beide Seiten von Vorteil, weil die Gemeinde so flexibel reagieren könne, wenn beispielsweise ein Käufer aufgrund von Geldnot nicht innerhalb der im Vertrag vereinbarten Frist bauen kann, dann kann die Gemeinde die Frist, ohne das Rückforderungsrecht zu verlieren, bis zu 30 Jahre verlängern. Der Rechtsstreit wurde nun zu erneuten Verhandlung nach München zurückverwiesen, wobei nunmehr die Münchner Richter die Rechtsauffassung des BGH zu beachten haben.
Anmerkung:
Wenn auch Sie ein Grundstück mit einer Bauverpflichtung von einer Gemeinde gekauft haben, der sie bislang noch nicht nachgekommen sind, dann sollten Sie zeitnah reagieren, wenn sie nicht Gefahr laufen wo möchten, dass Grundstück zum Einstiegspreis zurückzugeben.
