Zum Schutz der Mieter regelt § 577 Abs. 1 BGB, dass bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht. Diese Vorschrift greift aber, wie der BGH nunmehr in seinem Urteil vom 22.11.2013 (V ZR 96/12) letztinstanzlich entschieden hat, dann nicht ein, wenn zunächst das Grundstück ungeteilt mit dem darauf befindlichen Mehrfamilienhaus veräußert wurde und erst der Erwerber eine Aufteilung der Wohneinheiten in Eigentumswohnungen vornimmt. Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehung bereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrags entstehen lässt, muss sich der Verkäufer, damit § 577 Abs. 1 BGB zur Anwendung gelangt, gegenüber den Erwerbern verpflichtetet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann.
Anmerkung:
Im Einzelfall kann das Vorkaufsrecht allerdings entstehen, wenn ein Rechtsmissbrauch festzustellen ist. Dies setzt voraus, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen.
