Wer eine ruhige Wohnung mietet möchte, dass dies auch künftig so bleibt. Treten nachträglich Veränderungen der Wohnsituation auf, weil beispielsweise auf einem Nachbargrundstück ein Bolzplatz für Kinder errichtet wird, dann berechtigt dies grundsätzlich nicht zu einer Mietminderung. Dies hat der BGH nunmehr in einem Grundsatzurteil vom 29.04.2015 (VIII ZR 197/14) festgestellt. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn entweder der Vermieter durch ausdrückliche Vereinbarung eine bestimmte Wohnqualität zugesichert hat oder aber der Vermieter selbst die Möglichkeit hätte, wegen von einem Nachbargrundstück ausgehender Beeinträchtigungen Abwehr- bzw. Entschädigungsansprüche gegen eine Dritten geltend zu machen.
Im entschiedenen Fall hatten die Mieter eine Gartenwohnung angemietet. Viele Jahre nach Abschluss des Mietvertrags wurde auf einem benachbarten Schulgrundstück ein Bolzplatz errichtet, der lediglich eine Entfernung von 20 m zur Terrasse der Mieter hatte. Die Mieter rügten daraufhin gegenüber dem Vermieter eine erhebliche Lärmbelästigung und minderten die Miete um 20 %. Dies wollte sich der Vermieter nicht bieten lassen und zog vor den Kadi.
Während er in den ersten beiden Instanzen verloren hatte, gab ihm der BGH schließlich Recht. Nach Auffassung der Richter trifft den Vermieter nämlich im Rahmen seiner nach § 535 Abs. 1 BGB bestehenden Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB (entschädigungslos) zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicher Weise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann.
Vor diesem Hintergrund ist der BGH zu dem Ergebnis gelangt, dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a BImSchG – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste.
