Ist die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt oder aufgehoben, dann entsteht zwischen Mieter und Vermieter oft Streit darüber, wer für die Schadensbeseitigung verantwortlich ist und ob bis zur Beseitigung des Schadens der Mieter die Miete mindern kann.
Den Vermieter trifft nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grds. die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfällt regelmäßig, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat.
Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Vermieter die Möglichkeit hätte eine Gebäudeversicherung, die der Mieter anteilig mit bezahlt hat in Anspruch zu nehmen und dies nur deshalb ablehnt, weil er bei einer Inanspruchnahme steigende Versicherungsprämien befürchtet. Dies hat der BGH nunmehr in seinem Urteil vom 19.11.2014 (VIII ZR 191/13) klar gestellt.
Im entschiedenen Rechtsstreit verlangten die Mieter von der Vermieterin die Beseitigung eines Brandschadens, der dadurch entstanden war, dass ihre zwölfjährige Tochter in einem Kochtopf Öl auf dem Herd erhitzt und dann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen hatte, so dass das Öl sich währenddessen entzündet hat. Gleichzeitig wurde die Miete bis zur vollständigen Beseitigung des Schadens gemindert. Die Vermieterin war der Auffassung, dass den Mietern, da von ihnen die Beschädigung der Mietsache schuldhaft verursacht worden ist, keinerlei Rechte zustünden.
Die BGH-Richter sahen dies anders, denn ein Mieter darf erwarten, dass er als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung hat. Deshalb sei ein Rückgriff des Vermieters auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, denn der Mieter ist im Ergebnis so stellen als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen.
Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.
In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der BGH jetzt entschieden, dass der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann.
Anmerkung:
Der BGH hat offen gelassen, ob der Vermieter ausnahmsweise nicht auf die Inanspruchnahme der Versicherung verweisen werden kann, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden wäre, denn es fehlte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit an einem konkreten Vortrag der Beklagten hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung.
