Wer eine schöne und vor allen Dingen bezahlbare Mietwohnung hat und von seinem Arbeitgeber für längere Zeit ins Ausland versetzt wird, der möchte oft die Wohnung nicht aufgeben, um sie nach seiner Rückkehr wieder nutzen zu können. Andererseits möchte er sich von den laufenden Kosten entlasten. Eine Untervermietung erscheint deshalb oftmals eine praktikable Lösung. Problematisch ist allerdings, dass für eine solche im Regelfall die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.
Der BGH (Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13) hat nun in einem Fall, in dem der Mieter einer Dreizimmerwohnung für mehrere Jahre beruflich nach Kanada gehen musste und der deshalb 2 Zimmer untervermieten wollte, was seitens des Vermieters nicht genehmigt worden war, den Vermieter auf die Zahlung von Schadenersatz wegen entgangener Untermiete verurteilt.
Nach Auffassung der Richter stand den Klägern nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zu. Indem die Beklagte die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.
Der Wunsch der Kläger, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit des Klägers zu 2 im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Kläger nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.
