Eigenbedarf heißt das Zauberwort, um eine Mietwohnung frei zu bekommen. Das deutsche Mietrecht ist sehr mieterfreundlich. Wer Eigentümer einer Wohnung ist, kann daher diese regelmäßig nicht einfach kündigen, wenn ihm danach ist, sondern er braucht einen besonderen Kündigungsgrund. Hier kommt meistens Eigenbedarf ins Spiel, also eine Situation, bei der der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen beansprucht. Was aber ist, wenn es sich bei dem Vermieter um gar keine natürliche Person, sondern eine Investorengemeinschaft handelt, die ein Mietshaus zu dem Zweck erworben hat, die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, zu sanieren und dann mit Gewinn zu veräußern? Rechtfertigt dann auch der Eigenbedarf eines Gesellschafters die Kündigung eines Mietverhältnisses? Ja, hat der BGH mit Urteil vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) entschieden und damit eine anderslautende Entscheidung des Landgerichts München I korrigiert.
Mieter bewohnen seit 1985 eine 166 m² große Wohnung in München-Lehel und zahlen dafür lediglich rund 1300 € Miete
Eine Investorengemeinschaft aus 4 Geschäftspartnern, die sich in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengeschlossen haben, hatte im Jahr 1991 ein Mietshaus am Isarhochufer in begehrter Lage erworben. Sie sanierten das Haus nach und nach und teilten es in Eigentumswohnungen auf. Nur die 166 m² große Wohnung eines Ehepaars, das seit 1985 im Anwesen lebte, fehlte noch.
Einer der Gesellschafter meldete im Jahr 2013 Eigenbedarf für seine Tochter und deren Familie an. Daraufhin kündigte die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin mit dieser Begründung. Die Mieter erhielten die Begründung für vorgeschoben und zogen nicht aus, so dass die Vermieter Räumungsklage erhoben.
Landgericht München I stellt sich gegen BGH
Obwohl der BGH in anderen Entscheidungen (27.07.2007 – VIII ZR 271/06 sowie 23.11.2011 – VIII ZR 74/11) bereits zuvor ähnlich zu Gunsten der Vermieter bei Personenmehrheiten auf Vermieterseite entschieden hatte, stellte sich das Landgericht München I gegen den BGH und wies die Räumungsklage ab. Es argumentierte damit, dass eine Gesellschaft niemals das Recht zur Eigenbedarfskündigung zustehen solle, weil alles andere für die Mieter ein erhöhtes und nur schwer überschaubares Risiko bedeuten würde.
BGH teilt die Bedenken des Landgerichts München I nicht
Auch Miteigentümergemeinschaften oder Erbengemeinschaften können groß und unübersichtlich sein. Trotzdem ist deren Mitgliedern die Eigenbedarfskündigung erlaubt, auch wenn sich nur einer der Erben oder Miteigentümer auf Eigenbedarf berufen kann. Es sei deshalb kein Grund ersichtlich, so die Richter, dieses Recht den Gesellschaftern einer GbR zu versagen. Dies erst Recht, zumal der Gesetzgeber in zwei Mietrechtsreformen eine solche Einschränkung zulasten einer GbR gerade nicht geregelt hat.
Am Rande hat der BGH die Rechte der Mieter gleich noch weiter eingeschränkt. Denn bisher wurde eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn im gleichen Haus eine Wohnung frei geworden ist und der Vermieter diese dem gekündigten Mieter nicht angeboten hat. Hier war nämlich eine 76 m² große Wohnung frei, auf die sich die Mieter beriefen. Auf die Wirksamkeit der Kündigung habe dies, so die Richter, keine Auswirkungen. Der Mieter könne, wenn ein solches Angebot unterbleibt, allenfalls Anspruch auf Schadenersatz, beispielsweise Umzugskosten, geltend machen.
Die Entscheidung wird heftig diskutiert, weil hierdurch die Rechte der Mieter, so meist der Tenor, beschnitten würden.
Aus Sicht des Verfassers verdeutlicht die Entscheidung aber einmal mehr, dass man vor Gericht und auf hoher See in Gottes Hand ist. Die Vermieter konnten sich nämlich bei Ausspruch der Kündigung auf bereits vorhandene BGH-Rechtsprechung beziehen, also weitgehend sicher sein, dass die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung entweder aufgrund der bereits vorhandenen Rechtsprechung gar nicht vor Gericht landen wird oder aber jedenfalls einer rechtlichen Überprüfung durch ein Gericht standhalten wird. Gleichwohl mussten sie einen Rechtsstreit über Jahre hinweg mit erheblichem Kostenrisiko bis zum BGH führen. Aus Sicht desjenigen, der versucht sein Recht bei Gericht durchzusetzen (oder zu verteidigen) ist so etwas äußerst ärgerlich. Zeigt es doch, dass es bei Gericht kaum mehr Rechtssicherheit gibt.
