Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften entsteht immer wieder Streit zwischen den Miteigentümern, wenn einzelne Räumlichkeiten entgegen den Regelungen der Teilungserklärung genutzt werden. In einem nun vom BGH mit Urteil vom 08.05.2015 (V ZR 178/14) entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer im Untergeschoss Souterrainräume, die in der Teilungserklärung ausgewiesen waren als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“, seit 28 Jahren, immer wieder neu, als Wohnraum vermietet, als er von einer erst im Jahr 2007 in die Eigentümergemeinschaft eingetretenen Miteigentümerin auf Unterlassung in Anspruch genommen worden ist.
Der Beklagte hatte versucht sich damit zu verteidigen, dass etwaige Unterlassungsansprüche verjährt und verwirkt seien und deshalb nach so langer Zeit die zweckwidrige Nutzung geduldet werden müsse. Durch die lange Dauer der Nutzung habe sein Vertrauen darauf dauerhaft Mieteinnahmen zu erzielen Vorrang.
Dieser Auffassung ist der BGH nicht gefolgt und hat letztinstanzlich, wie bereits die Vorinstanzen, der Klage stattgegeben. Nach Auffassung der Richter ist der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gegeben, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn sie – wie hier – die Anlage um eine weitere Wohnung vergrößert.
Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Solange die Nutzung anhält, tritt die Verjährung nicht ein, weil der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern auch darin liegt, dass diese aufrechterhalten wird. Dabei ist unerheblich, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt, so die Richter.
Auch eine Verwirkung ist nicht gegeben. Voraussetzung hierfür ist unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung. An einer solchen fehlt es jedenfalls deshalb, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben.
Eine solche Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung im Sinne von § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG dar. Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben.
