Ein Albtraum (nicht nur für den Käufer): der Käufer kauft ein mit einem Haus bebautes Grundstück und nach Übergabe stellt er fest, dass das Haus mit erheblichen Mängeln behaftet ist, weil es mit echtem Hausschwamm befallen ist. In einem nunmehr vom BGH (Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 275/12) letztinstanzlich entschiedenen Rechtsstreit, hat der Käufer ein solches mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zum Preis von 260.000 € erworben. Als er dann den Hausschwammbefall bemerkte macht er zunächst erfolgreich Schadenersatz in Höhe von rund 90.000 € sowie 45.000 € als Ausgleich des merkantilen Minderwerts geltend. Gleichzeitig wurde gerichtlich festgestellt, dass der Verkäufer verpflichtet sei, den weiteren durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Daraufhin ließ der Käufer das Haus sanieren und machte mit weiterer Klage einen Sanierungsschaden in Höhe von rund 500.000 € in 2 Instanzen erfolgreich geltend.
Der BGH allerdings hatte Bedenken. Er hat deshalb das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und zur weiteren Verhandlung zurückverwiesen. Dies deshalb, weil bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadenersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist. Die Richter haben dabei in ihrem Urteil klargestellt, dass es für die Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Unverhältnismäßigkeit könne vorliegen, wenn die Mängelbeseitigungskosten den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen. Aufgrund der im Raum stehenden Zahlen liegt hier nach Auffassung des BGH einer der Fälle vor, in denen eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten jedenfalls ernsthaft in Betracht kommt.
Dabei geht er von den Feststellungen des Berufungsgerichts aus, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 Euro beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 Euro liegt. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts seien aber nicht ausreichend. Der BGH weist außerdem darauf hin, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stelle sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, stehe dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trage der Verkäufer.
