Ein Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung ist zwar oft deutlich preisgünstiger als am freien Immobilienmarkt. Auf den Erwerber lauern aber oftmals ungeahnte Probleme, die dann in langjährigen Rechtsstreitigkeiten enden. Dies insbesondere dann, wenn die zur Versteigerung anstehende Immobilie nicht leer, sondern bewohnt ist…. Diese Erfahrung musste auch ein Ersteigerer machen, der eine Wohnung in der Zwangsversteigerung ersteigert hatte, die von der Tochter des zwischenzeitlich verstorbenen Eigentümers bewohnt war.
Zur Herausgabe aufgefordert verweigerte sie dies mit der Begründung, sie habe im Jahre 2003 mit ihrem Vater und ihrem Bruder als den damaligen Eigentümern der Wohnung einen Mietvertrag abgeschlossen, mit dem ihr gegen Übernahme der Betriebskosten und einer eventuellen Pflege des Vaters ein lebenslanges unentgeltliches Nutzungsrecht eingeräumt worden sei. Zum Beleg hat sie im Prozess eine Kopie des angeblichen Mietvertrages vorgelegt.
Der Erwerber sah sein Eigentum entwertet und verlangte zunächst neben den monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da die Bewohnerin nicht bezahlte, kündigte er kurzerhand den Mietvertrag, den er als Scheingeschäft angesehen hatte, wegen Zahlungsverzug und verlangte neben der nach seiner Berechnung rückständigen Nutzungsentschädigung die Räumung und Herausgabe an sich.
Das Amtsgericht hat die Klage nach Einholung eines Schriftsachverständigengutachtens abgewiesen. Die Berufung des Ersteigerers blieb erfolglos. Nach Auffassung des Berufungsgerichts habe sich das Amtsgericht zwar nicht mit der Behauptung des Klägers auseinandergesetzt, die vorgelegte Urkunde sei lediglich „nachgeschoben“ und erst nach dem Tod des Vaters erstellt. Auch sei es auffällig, dass die Beklagte trotz der Aufforderung durch die Kläger nicht habe erklären können, wann, wo und unter welchen Umständen die Kopie des Nutzungsvertrags erstellt worden sei. Letztlich komme es darauf aber nach Auffassung des Berufungsgerichts nicht an, weil der als Zeuge vernommene Bruder der Beklagten jedenfalls einen mündlichen Vertragsschluss bestätigt habe. Da der Kläger mit dem Erwerb der Wohnung in diesen Vertrag eingetreten sei, schulde sie, abgesehen von der Übernahme der Betriebskosten, keine Nutzungsentschädigung.
Die dagegen gerichtete Revision zum BGH war erfolgreich. Dieser hat mit Urteil vom 18.09.2013 (VIII ZR 297/12) das Urteil aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurückverwiesen.
Der BGH hat hat dabei entschieden, dass die Feststellungen des Berufungsgerichts zu dem Zustandekommen und dem Inhalt eines mündlichen Mietvertrages von Rechtsfehlern beeinflusst sind, weil es die Widersprüche zwischen den Angaben des Zeugen und den aus der Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrags außer Acht gelassen hat. Zudem hätte sich das Berufungsgericht auch bei der Frage, ob ein mündlicher Vertrag abgeschlossen wurde, mit dem Vorbringen der Kläger auseinandersetzen müssen, der Mietvertrag sei von der Beklagten nur fingiert worden, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangsversteigerung weiter zu erhalten.
Fazit:
Der vorliegende Fall verdeutlicht, dass manchmal ein langer Atem, gute Nerven und das nötige Kleingeld erforderlich sind, um letztendlich doch Recht zu bekommen. Im vorliegenden Fall ist allerdings nicht gesagt, dass dann das Landgericht, wenn es den Fall nach den Vorgaben des BGH erneut beurteilt, zu einem anderen Ergebnis gelangen wird. Es muss sein Urteil lediglich anders begründen.
