In den Coronaschutzgesetzen hat der Gesetzgeber einige Regelungen getroffen, die nicht nur in bestehende Vertragsverhältnisse eingreifen, sondern teilweise Schuldnern auch eine Steilvorlage geliefert haben, um sich ihren vertraglichen Verpflichtungen zu entziehen. Während einerseits Reiseveranstalter contra legem plötzlich der Meinung waren, bei einer wegen Corona stornierten Reise den Reisepreis nicht unverzüglich erstatten zu müssen, sondern dreist behaupten, der Kunde müsse einen Gutschein akzeptieren oder gleich gar nicht reagieren, und nach unserer Erfahrung meistens erst dann zahlen, wenn durch anwaltliches Aufforderungsschreiben mit Klageandrohung oder gleich nach Klageeinreichung der Druck entsprechend erhöht wird (wir haben an dieser Stelle bereits des Öfteren davon berichtet), ist auch des Mietrecht ein Bereich, in dem Mieter plötzlich der Meinung waren, Miete aufgrund der gesetzgeberischen Aktivitäten nicht mehr (pünktlich) bezahlen zu müssen. An dieser Stelle hatten wir ja bereits des Öfteren von säumigen Gewerbemietern berichtet, die coronabedingt die Miete entweder ganz oder teilweise nicht mehr bezahlen wollten. Insoweit haben sich zwischenzeitlich allerdings die Wogen dahingehend geglättet, dass in allen von uns vertretenen Verfahren die Mieter die Mietrückstände vollständig ausgeglichen haben.
Mieter verweigert nach Vertragsschluss im Mai sofort die Mietzahlung und behauptet Kurzarbeit
Vereinzelt haben aber auch private Mieter versucht Corona dazu zu nutzen, sich den Zahlungsverpflichtungen zu entziehen. So führen wir derzeit einen Rechtsstreit wegen nicht gezahlte Miete vor dem Amtsgericht München (463 C 14800/20) in dem ein Mieter zunächst für eine Mietwohnung in München einen Mietvertrag mit Mietbeginn im Mai 2020 abgeschlossen und dann nach Vertragsschluss den Vermieter dazu bewegen wollte, noch vor Vertragsbeginn das Mietverhältnis wieder aufzuheben. Zur Begründung hatte angegeben, dass er und sein Lebenspartner sich nun in Kurzarbeit befänden und sich deshalb augenblicklich die Wohnung nicht (mehr) leisten könnten. Von daher wollten sie erst gar nicht einziehen.
Vermieter klagt auf rückständige Miete und außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten für Mahnschreiben und Kündigungsschreiben
Nachdem der Vermieter hierzu nicht ohne weiteres bereit war, ist der Mieter dann zwar auch nicht in die Wohnung eingezogen und hat eine Übergabe verweigert. Er hat aber auch weder Kaution noch Miete bezahlt, so dass das Mietverhältnis dann durch fristlose Vermieter Kündigung beendet wurde. Wir klagen deshalb im Urkundenverfahren auf rückständige Miete, sowie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten für Mahnschreiben und Kündigungsschreiben. Der Mieter hatte sich stets rechtsirrig darauf berufen, zwar irgendwann zahlen zu wollen, augenblicklich aber aufgrund der Coronaschutzgesetze dazu nicht verpflichtet zu sein.
Coronabedingte Einnahmeausfälle berühren die Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung nicht
Mit Verfügung vom 11.09.2020 hat das Amtsgericht München dem Mieter allerdings aufgezeigt, dass seine Rechtsauffassung fehlerhaft ist und angeraten die klageweise geltend gemachten Ansprüche zur Kostenreduzierung anzuerkennen und dazu ausgeführt:
„Der Beklagte wird auf Folgendes hingewiesen:
Auch bei coronabedingten Einnahmeausfällen bleibt die Verpflichtung zur pünktlichen Mietzinszahlung bestehen. Dies gilt auch für den hier relevanten Zeitraum von Mai bis Juli 2020. Hieran hat Art. 240 § 2 EGBGB, der zur Beschränkung der Auswirkungen der Coronakrise und zum Mieterschutz erlassen wurde, nichts geändert. Nach dem Vortrag der Klägerin hat diese zudem versucht, Ihnen die Wohnungsschlüssel zu übergeben und hierfür alles Erforderliche getan.
Zur Vermeidung weiterer Kosten wird Ihnen daher anheim gestellt, die geltend gemachten klägerischen Ansprüche anzuerkennen.“
Anmerkung:
Coronabedingte Einnahmeausfälle und Zahlungsengpässe berühren also die Verpflichtung zur Mietzahlung grundsätzlich nicht. Stattdessen wurde durch den Gesetzgeber nur das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung beschnitten. In einem Räumungsrechtsstreit könnte sich also ein Mieter zur Rechtfertigung der Nichtzahlung darauf berufen, dass diese coronabedingt sei. Wenn er dies darlegen und beweisen kann, dann hätte die Kündigung nicht das Mietverhältnis beendet. Die Verpflichtung zur Mietzahlung bleibt aber gleichwohl bestehen. Die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt der Mieter.
Im Umkehrschluss bedeutet dies aber wiederum, dass selbst dann, wenn ein Mieter die Nichtzahlung mit Corona begründet, dies Vermieter nicht daran hindert jetzt bereits Zahlungsansprüche titulieren zu lassen. Von daher kann Vermietern nur angeraten werden zur Absicherung Ihrer Forderungen bereits jetzt für klare Verhältnisse zu sorgen.
Hat auch Ihr Mieter unter Berufung auf Corona nicht bezahlt? Wir beraten und unterstützen Sie gerne dabei Ihnen zu Ihrem Recht zu verhelfen.
