Kaum, dass staatlich angeordnete Betriebsschließungen den Einzelhandel getroffen haben, haben bereits im ersten Lockdown im Frühjahr 2020 gerade große, oft finanzstarke Ketten dadurch von sich reden gemacht, dass sie entweder angekündigt haben, keine Miete mehr bezahlen zu wollen oder die Ankündigung dann auch gleich in die Tat umgesetzt haben. So auch das Modekaufhaus C&A, das für eine Filiale in der Münchner Innenstadt die Mietzahlung für den Monat April 2020 eingestellt und nun vom Landgericht München I mit Urteil vom 12.12.2021 (31 O 11516/20) zur Nachzahlung der Aprilmiete verurteilt worden ist. Die Münchner Richter vermochten sich der in derartigen Fällen üblichen Argumentation säumiger Mieter, nämlich, dass es sich um einen Mietmangel handeln, jedenfalls aber Geschäftsgrundlage unzumutbar gestört worden sei, nicht anschließen und verurteilten die Kaufhauskette zur Nachzahlung zuzüglich Verzugszinsen.
Betriebsschließung im Lockdown stellt keinen Mietmangel dar
So C&A die Auffassung vertreten hatte, bei der Betriebsschließung im Lockdown würde es sich um einen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB handeln, sodass bereits aus diesem Grund keine Miete geschuldet sei, vermochte dies die Münchner Richter nicht zu überzeugen.
Dies deshalb, weil das Verwendungsrisiko beim Mieter liege und nicht auf den Vermieter abgewälzt werden könne. Der Vermieter selbst, so das Gericht, könne ja nichts für Coronaverordnungen der Bayerischen Staatsregierung, aber vor allen Dingen, könne er nichts an der Situation ändern. Sinn und Zweck der Regelungen über die Minderung sei aber den Vermieter durch Einbehalt eines Teils der Miete dazu zu veranlassen einen Sachmangel zeitnah abzustellen.
Keine unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage
Aber auch eine Argumentation mit § 313 BGB, also den Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage, war nicht geeignet ein anderes Ergebnis zu begründen.
Dies deshalb, weil eine bloße Störung der Geschäftsgrundlage für sich gesehen noch nicht ausreichend sei, eine Anpassung des Mietvertrags zu begründen. Hinzu kommen müsse, das Gericht, dass dem Mieter die Mietzahlung unzumutbar sein muss. Eine solche Unzumutbarkeit vermochte das Gericht dann aber generell und auf Basis der Ergebnisse der vorangegangenen drei Geschäftsjahre nicht zu erkennen. Eine entsprechende Rücklage zu bilden, war nach Auffassung des Gerichts im vorliegenden Fall zumutbar.
Anmerkung:
Viele Meter haben es bereits im ersten Lockdown versucht, das Verwertungsrisiko ganz oder teilweise auf den Vermieter zu verlagern. Im Ergebnis waren aber die wenigsten erfolgreich. Sämtliche Verfahren die insoweit von unserer Kanzlei geführt worden sind, sind meistens ohne und manchmal mit gerichtlichen Druck stets zu Gunsten der Vermieter entschieden worden sind.
Grund dafür, dass Mieter überhaupt auf die Idee kamen, auch wenn sie finanzstark waren, plötzlich keine Miete mehr zahlen zu müssen, war wohl darin zu sehen, dass der Bund in seinem 1. Rettungspaket geregelt hatte, dass eine coronabedingten Aussetzung der Mietzahlung in der Zeit von April bis Juni keinen Kündigungsgrund darstellen würde. Dies wurde oft bewusst oder unbewusst dahingehend missverstanden, dass nun keine oder keine vollständige Miete mehr gezahlt werden müsste.
Erstaunlicherweise sind genau die Mieter, die bereits im Lockdown mit ihrer Argumentation Schiffbruch erlitten hatten, wieder diejenigen, die jetzt auch im zweiten Lockdown mit ähnlicher Argumentation die Mietzahlung eingestellt haben. Der Unterschied besteht lediglich darin, dass sie diesmal behaupten, es sei nun gesetzlich normiert, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen würde. Auch hier wird oft, bewusst oder unbewusst, verkannt, dass der Gesetzgeber zwar eine solche Regelung in Art. 240 § 7 EGBGB, erlassen hat, diese aber den Mietern nicht wirklich weiterhilft. Geregelt ist nämlich nun nur, dass in derartigen Fällen eine Störung der Geschäftsgrundlage vermutet wird. Zur Frage der Unzumutbarkeit, auf die es aber maßgeblich ankommt, wenn der Mieter eine Anpassung beansprucht, hat der Gesetzgeber aber gerade nichts geregelt. Nachdem aber bei richtiger Betrachtung zwischen Vermieter und Mieter bei einer staatlich angeordneten Betriebsschließung aufgrund einer Coronaschutzverordnung kaum Streit darüber bestehen wird, dass hierdurch die Geschäftsgrundlage gestört ist, ist aus Mietersicht die Regelung wertlos und nichts anderes, als politische Kosmetik einer rechtlich sehr ungewöhnlichen Situation. Hinzu kommt, dass durch die Coronahilfen, die von Seiten des Staates vollmundig zugesagt worden sind, auch wenn viele Betroffene nach wie vor auf die Auszahlung warten, regelmäßig ja auch die Miete als Fixkosten ganz oder zum Teil abdecken. Von daher kann bei richtiger Betrachtung ein Anpassungsverlangen eines Mieters, wenn es ihm im Einzelfall unzumutbar sein sollte, die Miete gleichwohl bei Fälligkeit zu zahlen, lediglich darauf gerichtet sein, dass der Vermieter vorübergehend, also solange, bis die Miete fließt, diese ganz oder teilweise stundete. Mehr aber auch nicht.
