Das Erbe des Elternhauses ist für viele Menschen mit starken Emotionen verbunden. Neben den Erinnerungen, die eine solche Immobilie birgt, stellt das geerbte Haus Erbinnen und Erben jedoch auch vor rechtliche, steuerliche und finanzielle Herausforderungen. Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Aspekte, die Sie beachten sollten, wenn Sie ein Elternhaus erben.
Wer erbt das Elternhaus? – Die rechtliche Lage verstehen
Das Erbe des Elternhauses wird in der Regel durch ein Testament oder die gesetzliche Erbfolge geregelt. Sofern mehrere Kinder vorhanden sind und kein Testament existiert, fällt das Elternhaus häufig in eine Erbengemeinschaft. Nach § 2032 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) handelt es sich hierbei um eine Gesamthandsgemeinschaft, bei der alle Miterben gemeinschaftlich über den Nachlass entscheiden müssen.
Konflikte entstehen oft, wenn unterschiedliche Interessen bestehen: Ein Erbe möchte die Immobilie selbst nutzen, während ein anderer auf einen Verkauf und die Auszahlung seines Anteils besteht. Erblasser sollten deshalb, um Streit innerhalb der Familie zu vermeiden, möglichst klare testamentarische Regelungen treffen. Wurde dies versäumt, dann kann eine frühzeitige und klare Kommunikation innerhalb der Erbengemeinschaft entscheidend sein, um entweder Konflikte zu vermeiden oder aber jedenfalls frühzeitig zu wissen, woran man ist und worauf man sich einstellen muss. Zudem kann es sinnvoll sein, frühzeitig rechtliche Unterstützung durch einen im Erbrecht erfahrenen Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen, um die eigene Position zu kennen und abzusichern.
Erbschaftssteuer und Freibeträge – Was gilt für das Elternhaus?
Die Erbschaftssteuer ist ein zentraler Punkt beim Erben einer Immobilie. Gemäß § 16 ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz) steht jedem Kind ein Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil zu. Liegt der Wert des Hauses unterhalb dieses Freibetrags, fällt keine Erbschaftssteuer an. Überschreitet der Wert die Freigrenze, wird auf den übersteigenden Betrag eine Steuer fällig.
Der Steuersatz richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und liegt für Kinder in Steuerklasse I zwischen 7 % und 30 %, abhängig von der Höhe des zu versteuernden Anteils. Um Steuerlasten zu minimieren, kann es sinnvoll sein, bereits zu Lebzeiten durch Schenkungen Vermögen zu übertragen, da Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können (§ 14 ErbStG).
Der Immobilienwert – Was ist das Elternhaus wert?
Für viele Entscheidungen – etwa, ob das Haus behalten, verkauft oder vermietet werden soll – ist eine realistische Wertermittlung entscheidend. Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und aktuelle Marktpreise spielen hierbei eine wesentliche Rolle. Eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Gutachter oder Makler schafft Klarheit.
Besonders wichtig ist die Wertermittlung auch, wenn ein Miterbe ausgezahlt werden soll. Kann ein Erbe seinen Anteil nicht direkt aus Eigenmitteln begleichen, ist oft eine Finanzierung erforderlich. Hier sollten die Kosten sorgfältig abgewogen werden.
Wohnen im Elternhaus – Das Wohnrecht als Hürde
Häufig wird das Elternhaus von einem Familienmitglied bewohnt, das im Testament ein Wohnrecht erhalten hat (§§ 1093, 1922 BGB). Dieses Wohnrecht kann entweder auf Lebenszeit oder für einen bestimmten Zeitraum eingeräumt sein. Es kann jedoch Konflikte verursachen, wenn andere Miterben die Immobilie verkaufen oder anderweitig nutzen möchten.
Ein eingetragenes Wohnrecht kann den Immobilienwert mindern und den Verkauf erschweren. Eine einvernehmliche Lösung innerhalb der Erbengemeinschaft ist daher essenziell. Soll das Wohnrecht abgegolten werden, kann dies entweder durch eine Zahlung oder eine anderweitige Regelung geschehen.
Die Erbengemeinschaft – Was tun bei Uneinigkeit?
Wer Einzelkind ist und deshalb alleine erbt, der ist fein raus. Alle anderen landen, wenn die Eltern nicht durch ein gutes Testament Vorsorge getroffen haben, in einer Erbengemeinschaft. Dort müssen alle Entscheidungen einstimmig getroffen werden (§§ 2038, 2040 BGB). Dies ist jedoch nicht immer realistisch, insbesondere wenn unterschiedliche Interessen bestehen. Kommt keine Einigung zustande, kann dies zu einer Teilungsversteigerung führen, bei der das Haus zwangsweise verkauft wird (§§ 2042, 753 BGB). Dieser Weg ist jedoch oft nachteilig, da der Erlös meist deutlich unter dem Marktwert liegt.
Eine Mediation kann helfen, Konflikte zu lösen und für alle Beteiligten tragbare Lösungen zu finden. Andernfalls bleibt der gerichtliche Weg, der allerdings zeit- und kostenintensiv ist.
Fazit: Gute Planung ist entscheidend
Das geerbte Elternhaus birgt sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Emotionen, steuerliche Aspekte und rechtliche Rahmenbedingungen treffen oft aufeinander und erfordern eine sorgfältige Planung. Eine rechtzeitige Beratung durch Fachleute – sei es ein Anwalt, Steuerberater oder Immobilienexperte – kann helfen, Konflikte zu vermeiden und steuerliche Vorteile zu nutzen.
Für Erbinnen und Erben gilt: Frühzeitig informieren, klare Absprachen treffen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung einholen. So wird aus dem Erbe des Elternhauses keine Belastung, sondern eine wertvolle Erinnerung an die Familie.
Ansprechpartner zum Erbrecht:
Rechtsanwalt Graf ist auch Testamentsvollstrecker sowie Kooperationsmitglied im DVEV (Deutsche Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e. V.). und DIGEV (Deutsche Interessengemeinschaft für Erbrecht und Vorsorge e. V.)
Rechtsanwalt Detzer wird regelmäßig von den Amtsgerichten Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen als Nachlasspfleger bestellt.
