Am 12.01.2022 hat nun der BGH (XII ZR 8/21) sich erstmalig mit der Frage befasst, inwieweit coronabedingte Geschäftsschließungen gewerbliche Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete befreien. Während viele Betroffene auf klare Vorgaben der obersten deutschen Richter gehofft haben, die für solche Streitigkeiten Planungssicherheit geben und den Instanzgerichten die Entscheidung erleichtern, hat sich der BGH im Wesentlichen darauf beschränkt, die Eckpunkte festzulegen, die Gerichte in derartigen Fällen künftig zu beachten haben. Klargestellt haben die Richter dabei, dass sich eine pauschalierte Betrachtung, wonach Mieter berechtigt seien pauschal die Miete im Fall einer coronabedingten Geschäftsschließung ganz oder teilweise nicht zu bezahlen, verbietet. Der Auffassung des OLG Dresden, das als Vorinstanz das Risiko hälftig auf Vermieter und Mieter verteilt hat, also dem dort verklagten Händler, dem Filialisten Kick, zugebilligt hatte für Zeit der Schließung nur 50 % die Miete zu bezahlen, haben die Richter am BGH eine eindeutige Absage erteilt und den Fall zur weiteren Aufklärung an das OLG zurückverwiesen.
Kein Mietmangel im Sinne von § 536 BGB
Erwartungsgemäß hat der BGH zunächst klargestellt, dass staatlich verordnete Betriebsschließungen aufgrund von Allgemeinverfügungen (oder Coronaschutzverordnungen) keinen Mangel des Mietgegenstands im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen. Dies deshalb, weil Voraussetzung dafür steht sei, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang stehe. Die behördlich angeordnete Geschäftsschließung knüpft aber allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der die Gefahr einer verstärkten Verbreitung des Coronavirus begünstigt und der aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt werden sollte. Durch die Allgemeinverfügung wird jedoch weder der Beklagten die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch der Klägerin tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher trotz der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung, so die Richter.
Daran ändere sich auch nichts, dass im Mietvertrag als Mietzweck der Räumlichkeiten „Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art, sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“ angegeben war. Dies deshalb, weil die Beklagte, so der BGH, nicht davon ausgehen konnte, dass die klagende Vermieterin mit der Vereinbarung des konkreten Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie übernehmen wollte.
Zwar Störung der Geschäftsgrundlage, es kommt aber auf die Umstände des Einzelfalls an
Erwartungsgemäß hat der BGH dann auch klargestellt, dass einem Gewerbemieter, dessen Ladengeschäft von einer coronabedingten Betriebsschließungen betroffen ist, grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB zustehen kann.
Gleichzeitig haben die Richter aber auch klargestellt, dass eine bloße Störung der Geschäftsgrundlage nicht ausreichend sei, weil die Vorschrift als weitere Voraussetzung verlange, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Dies überrascht nicht, weil niemand wirklich ernsthaft, auch die meisten Vermieter nicht, ernsthaft bestritten haben, dass bei einer coronabedingten Betriebsschließungen die Geschäftsgrundlage gestört sei, insbesondere aber weil der Gesetzgeber ja bereits in Art. 240 § 7 EGBGB eine gesetzliche Vermutungsregelung dahingehend aufgestellt hatte. Das entscheidende Kriterium ist dabei stets, und daran ändert die Entscheidung des BGH nichts, dass ein mit einem solchen Rechtsstreit befasstes Gericht klären muss, ob es für den Mieter unzumutbar ist, zu unveränderten Bedingungen am Vertrag festzuhalten. Die Darlegungs- und Beweislast dafür liegt beim Mieter.
Der BGH hat insoweit auch klargestellt, dass es sich bei coronabedingten Betriebsschließungen nicht um Maßnahmen handelt die ausschließlich dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzurechnen seien, sondern dass sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht habe, dass von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird.
Wer nun allerdings meint, dass damit klar sei, dass der Mieter stets nur eine verminderte Miete schulden würde, der irrt sich, denn gleichzeitig hat der BGH weiter ausgeführt, dass dies nicht bedeutet, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen könne. Vielmehr komme es für die Frage, ob der Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, auf eine umfassende Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien, an. Dies deshalb, weil eine pauschale Betrachtungsweise den Anforderungen dieses normativen Tatbestandsmerkmals der Vorschrift nicht gerecht werde.
So sieht nach den Vorgaben des BGH eine interessengerechte Abwägung aus
Zunächst sei von Bedeutung, so die Richter, welche Nachteile den Mieter durch die Geschäftsschließung und der Dauer entstanden sind. Bei einem gewerblichen Mieter werde dies primär in einem Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei es nur auf das konkrete Mietobjekt, nicht jedoch auf den Konzernumsatz, ankommen würde. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.
Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht.
Schließlich hat der BGH noch klargestellt, dass eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters nicht erforderlich sei und bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters berücksichtigungsfähig sind.
Anmerkung:
Der große Wurf, auf den viele Mieter, aber auch Vermieter, gehofft haben, um Rechtsklarheit für noch laufenden Verfahren, aber auch für den Fall künftiger Betriebsschließungen, zu haben, ist die Entscheidung nicht. Hat der BGH jedoch, rechtlich konsequent, nur die geltende Rechtslage aufgezeigt, wie die Vorschrift des § 313 Abs. 1 BGB konkret anzuwenden ist. Von daher war von vornherein klar, dass eine Entscheidung, wie sie das OLG Dresden getroffen hatte, nämlich Mietern pauschal das Recht zuzusprechen, Mieten um 50 % zu kürzen, keinen Bestand haben kann. Den Instanzgerichten wurde mit der Entscheidung damit allerdings wenig geholfen, weil diese „Steine statt Brot“ bekamen. Um die Arbeit einzelfallbezogene Entscheidungen zu treffen, kommen sie auch nach dem Urteil des BGH nicht herum. Richter und Richterinnen, die sich diese Arbeit sparen wollten und deshalb „salomonisch“ die Lasten hälftig verteilt haben, haben das Nachsehen.
Letztlich bleibt damit alles beim Alten. Derjenige, also der Mieter, der eine Unzumutbarkeit am Festhalten des Vertrags geltend macht, muss dies in einem Rechtsstreit darlegen und unter Beweis stellen. Nach unserer Erfahrung sind bisher viele Mieter stets daran gescheitert, dass sie bzw. die diese vertretenden Anwälte im Prozess nur sehr unzureichend vorgetragen und bereits deshalb Rechtsstreitigkeiten verloren haben oder noch verlieren werden. Daran wird sich hier auch in Zukunft nichts ändern. Wir haben erst heute ein Urteil vor dem Landgericht Kempten zugunsten eines Vermieters erstritten, in dem wir in einem vergleichbaren Fall gegen den Mieter, auch eine große Kette, die Mietforderung vollständig durchgesetzt haben. 70-seitige Klageerwiderung, überwiegend zusammengesetzt aus Textbausteinen und pauschal Behauptungen, wie sie dort die den Mieter vertretende Großkanzlei eingereicht hatte, mögen vielleicht auf Mandantenseite den Eindruck erwecken, dass sich die Kanzlei mächtig ins Zeug gelegt hat und in der Kanzlei die Kasse klingeln lassen, wenn auf Stundenbasis abgerechnet wird. Gerichte lassen sich hiervon, jedenfalls (meistens), nicht blenden, weil Masse nicht Substanz ihm Vortrag ersetzen kann. Und, wer als Mieter bei Streitwerten im unteren 5-stelligen Bereich eine Kanzlei beschäftigt, die Stundensätze jenseits der 500 € liquidiert, und damit für den Rechtsstreit Anwaltskosten produziert, die über der Klageforderung liegen, der hat es bereits aus diesem Grund schwer glaubhaft darzulegen, dass die Zahlung der einbehalten Miete unzumutbar ist…
