Die eigene Immobilie – für viele der Inbegriff von Freiheit, Glück und Unabhängigkeit. Damit Ihre Immobilie nicht zum Albtraum für Ihre Erben wird, sollten Sie sich frühzeitig darüber Gedanken machen, wann und wie eine Übertragung auf die nächste Generation stattfinden soll. Wir wollen Ihnen einige Denkanstöße geben und aufzeigen wie Sie Streit in der Familie vermeiden und Steuern vermeiden oder reduzieren können.
Frühzeitige Übertragung kann nicht nur Steuern sparen, sondern auch späteren Streit innerhalb der Familie vermeiden
Wird der Wert der Immobilie nicht zur wirtschaftlichen Absicherung Ihres Lebensabends bzw. des Ihres Partners/Ehepartners benötigen, ist oft eine Schenkung zu Lebzeiten bzw. beim Ehegattentestament eine ganz oder teilweise Übertragung beim ersten Erbfall überlegenswert. Die wirtschaftliche Nutzung kann in diesem Fall durch die Einräumung eines dinglichen Wohnrechts oder eines Nießbrauchs zu Gunsten des Übertragenden bzw. des überlebenden Partners abgesichert werden. Ein Nießbrauch geht dabei weiter als das bloße Wohnrecht. Er gibt dem Berechtigten nämlich nicht nur das Recht zu persönlicher Nutzung, sondern dieser kann z.B. auch die Immobilie vermieten. Beim Wohnrecht sollte nicht nur geregelt werden, wer die gewöhnlichen und wer die außergewöhnlichen Unterhaltskosten trägt. Es sollte auch geregelt werden, was mit dem Wohnrecht passiert, wenn der Aufenthalt in einem Seniorenwohnheim unumgänglich wird, also das Wohnrecht nicht mehr persönlich ausgeübt werden kann.
Erbengemeinschaft vermeiden
Kommt eine lebzeitige Übertragung nicht in Betracht, dann sollte eine Nachlassplanung vermeiden, dass die Immobilie in eine Erbengemeinschaft fällt. Hier ist oft Streit vorprogrammiert. Das deutsche Erbrecht ist nämlich vom Prinzip der Gesamtrechtsnachfolge geprägt. Dies bedeutet, dass der Nachlass als Ganzes und ungeteilt auf die Erben übergeht. Die Erbengemeinschaft muss dann die Immobilie verwalten und sich darüber auseinandersetzen. Um dies zu vermeiden kann eine Übertragung durch Testament auf einzelne Erben, aber auch Dritte, durch Vorausvermächtnis, Vermächtnis oder Teilungsanordnung erfolgen. Von einem Vorausvermächtnis spricht man, wenn ein einzelner Vermögensgegenstand, beispielsweise eine Immobilie, einem einzelnen Erben (zusätzlich), also ohne Anrechnung auf den Erbteil, zugewendet wird. Eine Teilungsanordnung löst dagegen eine Ausgleichspflicht aus. Da es rechtlich schwierig ist, die richtigen Formulierungen zu treffen, sollte hier stets kompetenter juristischer Beistand in Anspruch genommen werden. Die dafür anfallenden Kosten sind verschwindend gering im Vergleich dazu, was ein jahrelanger Streit unter Miterben an Vermögen vernichten wird. Ihre Erben werden es Ihnen danken.
Steuerfreibeträge durch Einsatz der sog. Güterstandschaukel verdoppeln
Der Ehemann sorgt für den Familienunterhalt, während die Ehefrau die Familie versorgt. Diese klassische Rollenverteilung führt manchmal dazu, dass der Alleinverdiener auch Alleineigentum an der Immobilie und sonstigen Vermögen erworben hat, während, jedenfalls aus erbrechtlicher Sicht, die Ehefrau kaum Vermögen erlangt hat. Eine Korrektur kann hier beizeiten entweder dadurch erzielt werden, dass der Ehemann der Ehefrau noch lebzeitig Vermögen im Wege der Schenkung überträgt oder (vorübergehend) der Güterstand verändert wird (sog. Güterstandschaukel).
Eine Schenkung ist aber allenfalls bei kleineren Vermögen geeignet, weil einmal der Freibetrag lediglich 500.000 € beträgt und durch die Schenkung, wenn es innerhalb von 10 Jahren zum Erbfall kommt, der Freibetrag bereits beansprucht worden ist, also dann Steuern anfallen können.
Deshalb ist regelmäßig vorteilhafter Vermögen durch den Einsatz einer sog. Güterstandschaukel zu übertragen. Diese funktioniert so, dass der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft (vorübergehend) durch die notarielle Vereinbarung einer Gütertrennung beendet wird. Hierdurch wird ein Zugewinnausgleichsanspruch ausgelöst, der es ermöglicht Vermögen auch oberhalb der Schenkungssteuerfreibeträge und ohne Belastung derselben auf die Ehefrau zu übertragen. Anschließend könnte Güterstand der Gütertrennung wiederum durch notarielle Vereinbarung beendet und der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden. Die Kosten, die dafür anfallen, können im Hinblick auf die möglichen Steuerersparnis vernachlässigt werden, denn nun hat nicht nur die Ehefrau im Erbfall noch den vollen Steuerfreibetrag zur Verfügung, sondern die Übertragung auf die Kinder erfolgt durch beide Eheleute, so dass der Steuerfreibetrag den jedes Kind (400.000 €) bzw. Enkelkind (200.000 €) hat pro Eltern- bzw. Großelternteil zur Verfügung steht.
Haben Sie auch Immobilienvermögen und tragen sich mit dem Gedanken, wie dieses am besten auf die nächste Generation übertragen werden soll? Dann sprechen Sie uns an. Wir unterstützen Sie gerne.
Ansprechpartner zum Erbrecht:
Rechtsanwalt Graf ist auch Testamentsvollstrecker sowie Kooperationsmitglied im DVEV (Deutsche Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e. V.). und DIGEV (Deutsche Interessengemeinschaft für Erbrecht und Vorsorge e. V.)
Rechtsanwalt Detzer wird regelmäßig von den Amtsgerichten Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen als Nachlasspfleger bestellt.
