Augen auf beim Wohnungskauf könnte man aufgrund eines aktuellen Urteils des Amtsgerichts München vom 11.01.2017 (485 C 12234/16 WEG) sagen. Auch, wenn ein Schwimmbad in einer Wohnanlage auf den ersten Blick recht verlockend erscheint, so können jedoch in der Folgezeit Kosten auf die Eigentümer zu kommen, wie die Entscheidung zeigt, die erheblich, ja teilweise sogar wirtschaftlich ruinös sein können.
Schwimmbad im Gemeinschaftseigentum ist sanierungsbedürftig
Die Wohnanlage in München verfügt über ein Schwimmbad mit Umkleide-, Dusch- und Saunabereich. Dieser befindet sich im Gemeinschaftseigentum. Der Bereich war, wie so oft bei in die Jahre gekommenen Wohnanlagen, sanierungsbedürftig und konnte seit rund 10 Jahren von den Wohnungseigentümern nicht mehr genutzt werden.
2014 beschlossen dann die Eigentümer eine Sanierung und es wurden Verträge mit entsprechenden Fachfirmen abgeschlossen. Es war dabei mit einem Betrag von 210.000 € kalkuliert worden.
Nach Beginn der Arbeiten stellte sich allerdings heraus, dass zu diesem Betrag eine Sanierung nicht möglich war. Ein Umbau wurde mit rund 563.000 € und ein Neubau mit 750.000 € kalkuliert. Da dies den Eigentümern dann doch zu viel war, wurden mit den beauftragten Firmen Aufhebungsverträge geschlossen. Die Eigentümer entschlossen sich daraufhin mit einem Budget von lediglich 10.000 €, das aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollte, den Bereich angemessen zu konservieren.
Dieser Beschluss war Gegenstand einer vom Amtsgericht München zu entscheidenden Anfechtungsklage. Geklagt hatten zwei Eigentümer, die einen Anspruch auf Nutzung des Schwimmbads geltend gemacht haben.
Die Eigentümergemeinschaft verteidigte ihren Beschluss damit, dass eine Sanierung des Schwimmbads wirtschaftlich unsinnig sei. Losgelöst davon, dass die meisten Mitglieder der Gemeinschaft ohnehin nicht in der Lage seien, Sonderumlagen in entsprechender Größenordnung zu bezahlen, seien auch die nach einer Sanierung sich ergebenden Folgekosten für den Unterhalt des Schwimmbads zu bedenken, so dass die überwältigende Mehrheit der Eigentümer eine Sanierung als wirtschaftlich unsinnig ablehnen würde.
Eigentümer haben Anspruch auf Nutzung und damit auch auf Sanierung
Vor Gericht fand die Argumentation der Eigentümergemeinschaft kein Gehör. Eine (unbefristete) Konservierung der Schwimmhalle und der Sauna anstelle der notwendigen Sanierungsmaßnahmen bedeutet im Ergebnis, so das Gericht, dasselbe wie eine Stilllegung. Das Schwimmbad und die Sauna können nicht mehr zweckbestimmt genutzt werden, sämtliche Wohnungseigentümer werden vom Gebrauch des Schwimmbades und der Sauna ausgeschlossen, was einem Entzug des Mitgebrauchs gleichkommt.
Die Wohnanlage sei mit einem Schwimmbad und einer Sauna ausgestattet, die im Gemeinschaftseigentum stehen und allen Eigentümern zur Verfügung stehen. Die Eigentümer hätten deshalb einen Anspruch auf Nutzung des Schwimmbades und der Sauna. Eine solche Nutzung sei unstreitig aber nur möglich, wenn die notwendigen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Jeder Käufer einer Wohnung weiß, dass es in der Anlage ein Schwimmbad gibt. Dies kann die Kaufentscheidung maßgeblich beeinflussen. Im Gegenzug weiß auch jeder, dass mit dem Schwimmbad erhöhte Kosten verbunden sind.
Auf die Notwendigkeit des Schwimmbads kommt es, so das Gericht, nicht an. Ebenso wenig auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einzelner Eigentümer. Die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum entfällt nicht etwa deswegen als gemeinschaftseigene Aufgabe der ordnungsmäßigen Verwaltung, weil der sanierungsbedürftige Teil des Gemeinschaftseigentums (nach einer angeblich herrschenden Verkehrsauffassung) derzeit als überflüssig, übertrieben, übermäßig luxuriös oder ähnliches anzusehen wäre.
Ein Schwimmbad in einer WEG kann also eine teure Angelegenheit werden. Jedenfalls dann, wenn – so wie hier – nicht alle Eigentümer sich darüber einig sind darauf künftig zu verzichten.
