Gute Nachrichten für Vermietungsportale wie AirbnB, aber auch alle Eigentümer von Eigentumswohnungen, die ihre Wohnungen an Touristen vermieten möchten. Der BGH hat nämlich nun mit Entscheidung vom 12.04.2019 (V ZR 112/18) klargestellt, dass eine Eigentümergemeinschaft nicht durch Mehrheitsbeschluss einzelnen Eigentümern die kurzfristige Vermietung an Touristen untersagen darf.
Kurzzeitige Vermietung an Touristen ist Eigentümergemeinschaft ein Dorn im Auge
Die Klägerin hatte eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsanlage mit 7 Wohneinheiten. Anstatt ihre Wohnung dauerhaft zu vermieten, hatte für sich das Geschäftsmodell entdeckt, lieber die Wohnung kurzfristig an Touristen zu vermieten. Daran störten sich die Miteigentümer. Sie wollten nicht dauernd mit fremden in der Wohnungseigentumsanlage konfrontiert werden. Sie fassten daher in der Eigentümerversammlung mehrheitlich den Beschluss, dass eine kurzfristige Vermietung an Arbeitnehmer im Kurzzeiteinsatz, aber auch an Touristen untersagt sei. Sie stützen sich dabei auf eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach diese mit Dreiviertelmehrheit geändert werden könnte.
Auch kurzzeitige Vermietung ist Vermietung zu Wohnzwecken
Der BGH hat den Beschluss gekippt und klargestellt, dass eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung über einen Mehrheitsbeschluss nicht so weit reichen kann, dass dann, wenn die Teilungserklärung ausdrücklich Wohnzwecke vorsieht, diese Nutzung mehrheitlich eingeschränkt werden kann. Denn auch die kurzzeitige Vermietung an Touristen und andere Gäste wird vom Begriff des Wohnzwecks umfasst. Eine solche Verengung der Zweckbestimmung schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes Wohnungseigentümers mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Eine Änderung der Teilungserklärung kann dagegen nur mit Zustimmung aller Eigentümer erfolgen. Soll in einer WEG also die kurzzeitige Vermietung ausgeschlossen sein, dann muss dies entweder von Anfang an in der Teilungserklärung geregelt sein oder aber die Eigentümer müssen dies nachträglich gemeinschaftlich beschließen.
Die Richter haben aber gleichzeitig klargestellt, dass die unterlegenen Miteigentümer nicht ohne rechtlichen Schutz sind. Würden die Gäste sich nämlich und ziemlich Verhalten, dann könnten sich diese gegen Lärmverstöße oder Verstöße gegen die Hausordnung mit entsprechenden Unterlassungsklagen nach § 15 Abs. 3 WEG wehren. Allein der Umstand, dass sich Fremde in der Wohnungseigentumsanlage auffallen, reicht dafür aber nicht aus.
Die obersten Bundesrichter haben damit klargestellt, dass derjenige, der eine Wohnung in der Absicht kauft, sie nicht selbst nutzen, sondern zu vermieten, sich auch sicher sein müsse, dass diese Möglichkeit nicht nachträglich von den Miteigentümern ohne seine Zustimmung eingeschränkt werden kann.
Anmerkung
Einschränkungen der Vermietungsmöglichkeiten sind dagegen auf Kommunalebene möglich über sog. Zweckentfremdungsverbote. So ist beispielsweise in München geregelt, dass ohne Erlaubnis eine Vermietung an Feriengäste nur für eine Zeit bis maximal 8 Wochen jährlich genehmigungsfrei ist.
