Die Erbschaft von Immobilien ist in Deutschland ein zentraler Punkt der Vermögensnachfolge und birgt zahlreiche steuerliche Herausforderungen. In den letzten Jahren haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen durch Gesetzesreformen und veränderte Bewertungsmaßstäbe erheblich gewandelt. Dieser Artikel beleuchtet die aktuelle Rechtslage zur Erbschaftsteuerbefreiung beim Erwerb von Immobilien, gibt einen Überblick über die relevanten gesetzlichen Vorschriften und zeigt Gestaltungsmöglichkeiten auf, um Steuerlasten zu minimieren.
Grundlagen der Erbschaftsteuerbefreiung für Immobilien
Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, eine Immobilie steuerfrei zu erben. Diese Steuerbefreiung gilt in der Regel für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder des Erblassers, wenn die geerbte Immobilie unmittelbar und dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Für Kinder gilt jedoch eine Beschränkung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche; wird diese Fläche überschritten, ist der darüber hinausgehende Anteil steuerpflichtig.
Wichtig: Die Steuerbefreiung entfällt, wenn der Erbe die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft oder nicht mehr selbst bewohnt. Hierbei sind jedoch Ausnahmen möglich, etwa im Falle von zwingenden beruflichen Gründen oder im Todesfall des Erben.
Fristen für den Bezug und zulässige Umbau- und Sanierungsmaßnahmen
Um die Erbschaftsteuerbefreiung für eine geerbte Immobilie in Anspruch nehmen zu können, muss der Erbe die Immobilie innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach dem Erbfall selbst beziehen. Diese Frist kann unter bestimmten Umständen verlängert werden, etwa wenn bauliche Maßnahmen erforderlich sind, um die Immobilie bewohnbar zu machen. Es ist wichtig, dass der Bezug unverzüglich erfolgt, um die Steuerprivilegien nicht zu gefährden.
Was Umbau- und Sanierungsmaßnahmen betrifft, so sind diese grundsätzlich zulässig, solange sie nicht den Charakter der Immobilie grundlegend verändern. Dazu gehören etwa energetische Sanierungen oder Modernisierungen, die notwendig sind, um die Immobilie in einem zeitgemäßen Zustand zu halten. Diese Maßnahmen dürfen jedoch nicht so weit gehen, dass sie einem Neubau gleichkommen, da in einem solchen Fall die Steuerbefreiung gefährdet wäre. Ein Abriss und vollständiger Neubau der Immobilie führt in der Regel zum Verlust der Steuerprivilegien.
Zusammengefasst ist es entscheidend, dass die Immobilie innerhalb der genannten Frist bezogen und bauliche Maßnahmen mit Bedacht durchgeführt werden, um die Erbschaftsteuerbefreiung nicht zu verlieren.
Bewertung und Steuerlast
Wenn das Immobilienprivileg nicht eingreift, dann richtet sich die Höhe der Erbschaftsteuer maßgeblich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Durch die Reformen der letzten Jahre, insbesondere durch die Anpassungen der Immobilienwertermittlungsverordnung und das Jahressteuergesetz 2022, sind die Bewertungsmaßstäbe strenger geworden. Seit 2023 wird der Faktor zur Ermittlung des Immobilienwertes nach dem Sachwertverfahren höher angesetzt, was in vielen Fällen zu einer deutlichen Wertsteigerung führt. Diese Entwicklung hat direkte Auswirkungen auf die Steuerlast, da der steuerpflichtige Wert der Immobilie entsprechend steigt. Auch haben Ehegatten beispielsweise mit 500.000 € einen höheren Freibetrag zur Verfügung als Kinder mit lediglich 400.000 €.
Gestaltungsmöglichkeiten zur Steuervermeidung
Um die Erbschaftsteuer zu reduzieren oder gar zu vermeiden, können verschiedene Maßnahmen ergriffen werden:
1. Schenkungen zu Lebzeiten:
Eine rechtzeitige Schenkung von Immobilienanteilen kann helfen, die Erbschaftsteuer zu minimieren. Dabei sind die Freibeträge und die Zehn-Jahres-Frist zu beachten, innerhalb derer frühere Schenkungen auf den Erbschaftsteuerfreibetrag angerechnet werden.
2. Nachlassplanung und Testamentsgestaltung
Eine sorgfältige Planung des Nachlasses und eine klare Regelung im Testament können dazu beitragen, Streitigkeiten zu vermeiden und Steuerlasten zu optimieren. Hierzu gehört auch die Überlegung, welche Immobilie vererbt wird und welche gegebenenfalls zu Lebzeiten übertragen werden sollte.
3. Stundung der Erbschaftsteuer:
In Fällen, in denen die sofortige Begleichung der Erbschaftsteuer eine unzumutbare Härte darstellen würde, etwa aufgrund eines hohen Wertes der Immobilie, besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Stundung der Steuer zu stellen. Dies verschafft Erben Zeit, etwa um die Immobilie zu verkaufen oder andersweitig liquide Mittel zu beschaffen.
Fazit: Frühzeitige Planung als Schlüssel zum Erfolg
Die Erbschaftsteuerbefreiung für Immobilien ist ein komplexes und sensibles Thema, das fundierte rechtliche und steuerliche Beratung erfordert. Aufgrund der jüngsten Reformen und den daraus resultierenden höheren Bewertungsmaßstäben ist es wichtiger denn je, sich frühzeitig mit der Nachlassplanung zu beschäftigen. Eine gut durchdachte Strategie kann helfen, erhebliche Steuerlasten zu vermeiden und das Familienvermögen zu sichern. Erben sollten daher rechtzeitig professionelle Unterstützung suchen, um die bestmöglichen Entscheidungen für ihre individuelle Situation zu treffen.
Das Ziel sollte stets sein, die gesetzlichen Freibeträge und Steuerbefreiungen optimal zu nutzen und dabei die langfristige Nutzung der Immobilie sicherzustellen.
Ansprechpartner zum Erbrecht:
Rechtsanwalt Graf ist auch Testamentsvollstrecker sowie Kooperationsmitglied im DVEV (Deutsche Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e. V.). und DIGEV (Deutsche Interessengemeinschaft für Erbrecht und Vorsorge e. V.)
Rechtsanwalt Detzer wird regelmäßig von den Amtsgerichten Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen als Nachlasspfleger bestellt.
