Das Internet bietet viele Möglichkeiten Geld zu verdienen. Bekanntlich geht dies am einfachsten mit erotischem oder pornographischen Inhalten. Für einen solchen Geschäftsbetrieb ist nicht mehr erforderlich als ein Internetzugang und ein PC. Die Anmietung von Geschäftsräumen ist überflüssig. Das dachte sich in diesem Fall der Mieter und gab im Impressum auf jeder Erotikseite seine Wohnanschrift an. Der Albtraum eines jeden Vermieters, denn nunmehr reicht die Eingabe der Wohnanschrift beispielsweise bei der Suchmaschine „Google“ aus, um auf die Pornoseiten zu gelangen.
In einem von uns für den geplagten Vermieter erstrittenen Urteil hat das Amtsgericht Bad Kissingen (Urteil vom 05.11. 2009 – 74 C 511/09) nunmehr eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB für wirksam erklärt und der Räumungsklage stattgegeben, weil durch Eingabe der Wohnadresse der Mieter über die Suchmaschine „Google“ die vom den Mietern unterhaltenen Erotikseiten im Internet problemlos aufgefunden werden konnten und dadurch zumindest der Eindruck erweckt werden konnte, dass der Vermieter das Haus zum Zweck des Betriebs eines erotischen Etablissements oder ähnlichem vermietet hat, so das Gericht, und die Verknüpfung von beidem potenziell dazu geeignet ist, die Achtung des Vermieters in der Öffentlichkeit zu beeinträchtigen.
Aus den Urteilsgründen:
„Die zulässige Klage ist begründet, da die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses nach § 543 I BGB geführt hat.
Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob den Beklagten wegen der geltend gemachten Mängel der Mietsache Minderungsansprüche zustanden, denn die fristlose Kündigung vom 20.05.2009 war wegen schuldhaften Verstoßes der Beklagten gegen § 12 Abs. 1 des Mietvertrags jedenfalls gerechtfertigt. In dieser Vorschrift haben die Parteien einvernehmlich festgehalten, dass die Beklagten die angemieteten Räume zu anderen als zu Wohnzwecken nur mit Erlaubnis des Vermieters benutzen dürfen. Der Beklagte zu 2) bietet von Räumlichkeiten aus dem streitgegenständlichen Anwesen aus Internetportale mit erotischem Inhalt an und erzielt damit auch Gewinn. Dies stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar, die der Erlaubnis der Kläger bedurft hätte. Diese Erlaubnis hat der Beklagte zu 2) unstreitig nicht eingeholt Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten bestand diese geschäftliche Aktivität zur Gewinnerzielung bereits im Jahr 2004, somit bei Einzug in das Wohnobjekt. Dass der Beklagte zu 2) diesen Umstand den Klägern nicht offengelegt hat, ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass eine Vermietung ausschließlich zu Wohnzwecken erfolgt ist. Die Anfrage nach der Einrichtung eines Arbeitszimmers und deren steuerrechtliche Folgen für die Kläger bedeutet noch nicht, dass den Klägern das Gewerbe des Beklagten zu 2) bekannt war und sie darüber hinaus mit der Ausübung der konkreten Tätigkeit des Beklagten zu 2) in ihren Räumlichkeiten einverstanden waren.
Diese vertragswidrige teilgewerbliche Nutzung der Mietsache stellt auch einen so erheblichen Verstoß gegen die Vertragspflichten der Beklagten dar, dass hierauf eine fristlose Kündigung nach § 543 I BGB gestützt werden kann. Dies liegt vor allen Dingen darin begründet, dass zum Zeitpunkt der Kündigung und der Zustellung der Klage bei Eingabe der Wohnadresse der Beklagten über die Suchmaschine „Google“ die vom Beklagten zu 2) unterhaltenen Erotikseiten im Internet problemlos aufgefunden werden konnten. Das ist belegt durch die klägerseits vorgelegten Internetausdrucke vom 16.06.2009 (Anlage K 2 der Klageschrift).
Es bedurfte aus diesem Grund auch keiner vorherigen Abmahnung nach § 543 III S. 1 BGB. Den Klägern ist ein besonderes Interesse an der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses zuzusprechen, da der Beklagte zu 2) in seinem Internetauftritt für jedermann frei zugänglich die Anschrift des Hauses der Kläger angegeben hat. Dadurch konnte zumindest der Eindruck erweckt werden, dass die Kläger ihr Haus zum Zweck des Betriebs eines erotischen Etablissements oder ähnlichem vermietet haben. Auch wenn dies tatsächlich nicht zutrifft, sondern der Beklagte zu 2) dort lediglich Internet-Links zu Erotikseiten gewerblich anbietet, war die Verknüpfung von beidem potenziell dazu geeignet, die Achtung der Kläger in der Öffentlichkeit zu beeinträchtigen. Eine Abmahnung war daher nach § 543 III Nr. 2 BGB entbehrlich. Selbst wenn der Beklagte zu 2) dies zwischenzeitlich geändert haben sollte, spielt dies für die Entscheidung in der Sache keine Rolle mehr, da zum Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung und zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage der oben beschriebene Zusammenhang zwischen der Eingabe der Adresse bei „Google“ und dem Internetportal des Beklagten zu 2) gegeben war.
Im Ergebnis ist die fristlose Kündigung daher aus wichtigem Grund nach § 543 I S. 1 BGB berechtigt gewesen und führt zur Beendigung des Vertragsverhältnisses. Die Beklagten sind daher zur Räumung und Herausgabe der Mietsache an die Kläger verpflichtet.
Durch das Kündigungsschreiben vom 20.05.2009 wurden sie auch wirksam in Schuldnerverzug gesetzt, weswegen die Kläger darüber hinaus Erstattung der entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Prozesszinsen gemäß §§ 286, 288, 291 BGB verlangen können.“
Fazit: Losgelöst davon, dass der hier entschiedene Fall durch die Tätigkeit des Mieters im Bereich der Erotikbranche besonders pikant war, gefährdet diejenige, die er in seiner zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung (ohne Zustimmung des Vermieters) gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nachgeht, den Bestand des Mietverhältnisses. Deshalb vor Aufnahme einer solchen Tätigkeit besser den Vermieter um Erlaubnis fragen.
