In zahlreichen älteren Mietverträgen sind die Klauseln über die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam. Dies hat der BGH in den letzten Jahren wiederholt entschieden. Trotz dieser mieterfreundlichen Rechtsprechung sahen sich Mieter oft genötigt dennoch vor Auszug zu renovieren, wollten sie nicht Gefahr laufen, dass der Vermieter nach Auszug eine Fachfirma mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragt und die Kosten von der Kaution abzieht oder gar einklagt. Der BGH (Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 351/08) hat nunmehr klargestellt, dass es den Mietern nicht zumutbar sei, sich in einen solchenRechtsstreit verwickeln zu lassen. Mieter können deshalb bereits vor Auszug mit einer Feststellungsklage überprüfen lassen, ob und in welchem Umfang die in dem Vertrag vorhandenen Klauseln unwirksam sind.
a) Der Mietvertrag vom 9. Mai 1996 enthält insoweit eine Reihe vorformulierter Klauseln, deren Wirksamkeit die Kläger mit Recht in Frage stellten. Nachdem die Kläger das Mietverhältnis gekündigt hatten und ihr Auszug aus der Wohnung bevorstand, hatten diese ein berechtigtes Interesse an alsbaldiger Klärung der Frage, ob sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Denn sie mussten sich vor Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden, ob sie aufgrund der Vertragsklauseln die Schönheitsreparaturen selbst durchführen, und dafür gegebenenfalls entsprechende Dispositionen treffen. Es war ihnen nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Beklagte sie nach ihrem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Denn die vom Vermieter ersatzweise veranlasste Durchführung von Schönheitsreparaturen wird für den Mieter erfahrungsgemäß teurer als die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter selbst.
Unter diesen Umständen durften die Kläger erwarten, dass sich der Beklagte auf ihr Schreiben vom 11. Mai 2006 alsbald dazu äußert, ob er von den Klägern die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt oder nicht. Nachdem der Beklagte das Schreiben vom 11. Mai 2006 auch hinsichtlich der Frage der Schönheitsreparaturen unbeantwortet gelassen hatte, hatten die Kläger Grund zu der Annahme, dass der Beklagte die ihm im Vertrag eingeräumten Ansprüche geltend machen werde. Damit hatten die Kläger das für eine negative Feststellungsklage erforderliche Interesse an alsbaldiger Feststellung, dass dem Beklagten diese Ansprüche nicht zustehen. Ihr berechtigtes Interesse an alsbaldiger Feststellung entfällt nicht deshalb, weil eine gerichtliche Klärung der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu erwarten war.
b) Dem Feststellungsinteresse der Kläger steht nicht entgegen, dass sich der Beklagte gegenüber den Klägern eines Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ausdrücklich „berühmt“ hat. Zwar entsteht bei einer negativen Feststellungsklage das erforderliche Feststellungsinteresse des Klägers regelmäßig aus einer vom Beklagten aufgestellten Bestandsbehauptung („Berühmung“) der vom Kläger verneinten Rechtslage (st. Rspr.; BGHZ 91, 37, 41; BGH, Urteile vom 22. März 1995 – XII ZR 20/94, NJW 1995, 2032, unter 3 a, und vom 16. September 2008, aaO, Tz. 14). Dies setzt jedoch eine ausdrückliche Berühmung seitens des Beklagten nicht in jedem Fall voraus; ein Feststellungsinteresse kann vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Kläger befürchten muss, dass ihm der Beklagte aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisses entgegensetzen wird. Das ist vor allem dann der Fall, wenn der Beklagte mit einer nach Treu und Glauben zu erwartenden eindeutigen Erklärung zurückhält (BGH, Urteil vom 16. September 2008, aaO, m.w.N.). Diese Voraussetzung ist vorliegend gegeben, da der Beklagte sich auf die Aufforderung der Kläger vom 11. Mai 2006 nicht dazu erklärt hat, ob er von den Klägern die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen will. Eine solche Erklärung durften die Kläger nach Treu und Glauben erwarten, weil der vom Beklagten verwendete Formularmietvertrag möglicherweise unwirksame Klauseln über die Verpflichtung der Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthielt und die Kläger, wie ausgeführt, vor Beendigung des Mietverhältnisses Dispositionen treffen mussten, wenn sie die Schönheitsreparaturen bei etwa bestehender Verpflichtung selbst durchführen wollten. Sie hatten deshalb ein berechtigtes Interesse daran, die Frage ihrer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vor ihrem Auszug zu klären und dementsprechend vom Beklagten zu erfahren, ob er sie in Anspruch nehmen will.“
Fazit: Wenn Sie also einen älteren Mietvertrag haben und der Meinung sind die darin enthaltenen Klauseln zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sind unwirksam, dann können Sie sich über den vom BGH aufgezeigten Weg noch vor einem Auszug darüber Klarheit verschaffen, ob Sie renovieren müssen.
