Ist eine Mietsache mit Mängeln behaftet, die die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen, und mindert der Mieter deshalb die Miete, dann landet das Mietverhältnis oft als Rechtsstreit vor Gericht. Sei es, dass der Vermieter abwartet bis der Zahlungsrückstand so groß ist, dass er eine fristlose Kündigung aussprechen kann und dann auf Räumung klagt oder aber dass der Vermieter dem Mieter einfach auf Zahlung der rückständigen Miete verklagt, ohne das Mietverhältnis selbst infrage zu stellen. In derartigen Fällen spielt es dann immer eine Rolle, ob die Darlegung des Mieters zur Mangelhaftigkeit der Mietsache auch hinreichend substantiiert war, er also seiner sog. Darlegungslast entsprochen hat. Dass die Anforderungen daran von den Gerichten oft überspannt werden, verdeutlicht ein Beschluss des BGH vom 10.04.2018 (VIII ZR 223/17) in dem dieser den Vorinstanzen eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör bescheinigt hat, weil diese den Vortrag des Mieters zur angeblichen Mangelhaftigkeit, gerügt worden war Schimmelbefall, nicht hinreichend ernst genommen und der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben hatten.
Mieter kürzt Miete um 2/3 wegen angeblichen Schimmelbefall
In dem entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mieter eines Einfamilienhauses die Miete um 2/3 gekürzt, weil angeblich ein Mietmangel in Form von Schimmelbefall vorgelegen habe. Der Vermieter wollte dies aber nicht anerkennen. Als der Mieter durch seine Kürzung mit einem Betrag im Rückstand war, der mehr als 2 Monatsmieten entsprach, kündigte er dem renitenten Mieter fristlos und verklagte diesen, nachdem dieser nicht ausgezogen war, auf Räumung.
Im Räumungsrechtsstreit trug der Mieter dann zu seiner Verteidigung vor, dass es sich um einen erheblichen Mietmangel gehandelt habe, weil die Räume im Erdgeschoss sowie des Schlafzimmers so massiv mit Schimmel befallen gewesen seien, dass sie nicht mehr hätten genutzt werden können.
Dieser Vortrag überzeugte weder den Richter am Amtsgericht noch die Richter am Landgericht. Am Amtsgericht wurde der Mieter zur Räumung verurteilt, also der Klage des Vermieters stattgegeben. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, der Mieter sei seiner prozessualen Darlegungslast nicht nachgekommen, weil er nicht näher ausgeführt habe, inwieweit durch den Schimmelbefall die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt gewesen sei.
Auch die dagegen gerichtete Berufung des Mieters blieb ohne Erfolg. Hier setzten die Richter noch einen drauf und begründeten ihre Zurückweisung damit, dass selbst dann, wenn man die Angaben des Mieters als wahr unterstellen würde sich damit jedenfalls keine Minderung in Höhe von 2/3 rechtfertigen ließe. Die Revision zum BGH ließ das Landgericht nicht zu.
Der Mieter aber gab nicht auf und legte Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH ein, die dann auch erfolgreich war.
Anspruch des Mieters auf rechtliches Gehör nach Art. 103 GG verletzt
Die BGH Richter fanden für ihre Kollegen an den Instanzgerichten klare Worte. Sie bescheinigten diesen nämlich, dass sie dadurch, dass sie die Beweisangebote des Mieters nicht berücksichtigt hatten, dessen Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 GG verletzt hätten. Aufgrund des Vortrags des Mieters war nämlich nicht auszuschließen, dass ein Großteil der Wohnung nicht bewohnbar gewesen sei. Deshalb hätte ich hierüber Beweis erhoben werden müssen.
Soweit die Instanzgerichte damit argumentiert hatten, der Mieter habe zum Mietmangel nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, sei diese Auffassung rechtsfehlerhaft, denn für die Darlegung eines konkreten Mietmangels nach § 536 BGB reicht es aus, wenn sich aus dem Vortrag des Mieters ergibt, dass durch den behaupteten Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt sei. Ausführungen zum Maß Gebrauchsbeeinträchtigung seien dagegen nicht erforderlich.
Der BGH hat deshalb das Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Fall zu erneuten Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts verwiesen. Diese wird nun die unterlassene Beweisaufnahme nachzuholen haben.
Der Fall macht wieder einmal deutlich, dass nur derjenige, der vor Gericht auch wirklich bis zum Ende kämpft, eine Chance hat, zu seinem Recht zu kommen. Wer nicht kämpft und sich nach einem verlorenen Urteil bereits geschlagen gibt, der hat schon verloren. Deshalb sollte bei jedem Rechtsstreit in die Überlegungen mit einbezogen werden, dass Instanzurteile zu Unrecht verloren werden und deshalb der Rechtsweg beschritten werden muss. Gegen inkompetente Richter ist nämlich leider kein Kraut gewachsen. Die richterliche Unabhängigkeit wird nämlich manchmal völlig missverstanden.
