Wem in einem Testament durch Vermächtnis eine Immobilie zugewandt worden ist, der hat mit Eintritt des Erbfalls einen sofortigen Anspruch auf Übertragung des Grundstücks, also Zustimmung zur Auflassung. Es ist dabei nicht erforderlich, dass zunächst der Erbe als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, bevor dieser das Grundstück dann auf den Vermächtnisnehmer übertragen kann. Ganz im Gegenteil. Wenn der Erbe damit argumentiert, dann führt er meist nichts Gutes im Schilde und möchte den Vermächtnisanspruch vereiteln.
Um den Vermächtnisnehmer entsprechend zu schützen hat dieser neben dem Anspruch auf Auflassung einen Anspruch auf Eintragung einer Vormerkung, um seinen Auflassungsanspruch entsprechend abzusichern. Stimmt er der Eintragung einer solchen Vormerkung nicht freiwillig zu, dann kann dieser Anspruch meist unproblematisch mit einer sog. einstweiligen Verfügung bei Gericht durchgesetzt werden.
Mit Beschluss vom 30.03.2014 hat beispielsweise das Landgericht Bochum (I-4 O 96/15) auf das Betreiben unserer Kanzlei eine solche Vormerkung zu Gunsten einer Vermächtnisnehmerin mittels einstweiliger Verfügung im Grundbuch eingetragen, nachdem zuvor der Alleinerbe dies mit der Begründung verweigert hatte, er selbst habe noch keinen Erbschein erhalten und müsse zunächst selbst im Grundbuch eingetragen werden, bevor er den Vermächtnisanspruch erfüllen könne. Nachdem sich auch der vor Ort ansässige Kollege, der die Vermächtnisnehmerin in der Erbsache vertritt, nicht recht zu helfen wusste, und (rechtsirrig) der Meinung war, es würde an der Eilbedürftigkeit fehlen, so dass eine Vormerkung nicht möglich sei, haben wir erfolgreich den Anspruch für die Vermächtnisnehmerin durchgesetzt.
Im dort entschiedenen Fall hatte der Erblasser seinen Neffen, einen Arzt, zum Alleinerben eingesetzt, und einer Hausangestellten zum Dank für die langjährige Betreuung seiner vorverstorbenen Ehefrau, aber auch seine eigenen Pflege, ein Dreifamilienhaus vermacht. Der Erbe, der formell, trotz des Vermächtnisses, kraft Gesetzes zunächst Eigentum an der Immobilie erworben hat, hat zunächst nicht nur die Schlüssel von der Vermächtnisnehmerin herausverlangt, sondern zugleich auch versucht die Mietparteien dazu zu veranlassen, künftig die Miete unmittelbar an ihn zu bezahlen. Aufgrund des Gesamtverhaltens hatte hier die Vermächtnisnehmerin den Eindruck, dass der Erbe versuchen wird, ihr das Vermächtnis streitig zu machen.
Haben auch Sie durch Vermächtnis eine Immobilie zugewendet erhalten, dann helfen wir Ihnen gerne Ihren Anspruch von Anfang an effektiv gegen den oder die Erben durchzusetzen.
Das Vorgesagte gilt übrigens genauso im Falle eines sog. Vorausvermächtnisses, also wenn im Rahmen einer Erbengemeinschaft ein Miterben eine Immobilie durch Vermächtnis zugewendet wird, ohne dass eine Anrechnung auf den Erbteil stattfinden soll. Auch hier kann der Anspruch gegen die Miterben mit einer Vormerkung im Verfügungsweg durchgesetzt werden.
Ansprechpartner zum Erbrecht:
Rechtsanwalt Graf ist auch Testamentsvollstrecker sowie Kooperationsmitglied im DVEV (Deutsche Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e. V.). und DIGEV (Deutsche Interessengemeinschaft für Erbrecht und Vorsorge e. V.)
Rechtsanwalt Detzer wird regelmäßig von den Amtsgerichten Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen als Nachlasspfleger bestellt.
