Die Bundesregierung will das Mietrecht ändern und hat einen entsprechenden Gesetzesentwurf am 23.05.2012 beschlossen. Wie das Bundesjustizministerium mitteilt, betrifft dieser vier Regelungskomplexe: Die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Energetische Modernisierungen sollen erleichtert werden
Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) sollen reformiert werden. Größeres Gewicht erhalte der neu geschaffene Tatbestand der «energetischen Modernisierung». Er umfasse alle Maßnahmen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, müsse der Mieter zwar dulden. Sie berechtigten aber nicht zur Mieterhöhung, betonte das Justizministerium. Energetische Modernisierungen sollen zudem für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen.
Senkung der Begründungspflichten bei Modernisierungen
Bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, werde das geltende Recht (§ 559 BGB) nicht verändert. Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung werde in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden könne. Der Mieter muss nach der geplanten Neuregelung, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen. Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen sollen außerdem gesenkt werden. Der Vermieter soll sich künftig auf anerkannte Pauschalwerte berufen können. In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) werde gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen seien.
Maßnahmen gegen Mietnomadentum
Gegen das sog. Mietnomadentum soll durch neue Verfahrensregeln besser vorgegangen werden können. Mit einer neuen Sicherungsanordnung könne der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (beispielsweise Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll laut Justizministerium verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolge der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, könne der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken. Die in der Praxis entwickelte «Berliner Räumung» erleichtere die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie werde auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Habe ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände werde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
Vermieter erhält Anspruch auf Umstellung auf Contracting
Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) könne Energie gespart oder effizienter genutzt werden, so das Ministerium. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, werde gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, könnten sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen: In der Regel müsse der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, beispielsweise als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden könnten, könne er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall müsse die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem müsse die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.
Unterbindung des «Münchener Modells»
Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen soll künftig nicht mehr durch das sog. «Münchener Modell» umgangen werden können. § 577a BGB sehe derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Das «Münchener Modell» sei dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündige die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise werde der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke werde jetzt geschlossen.
Quelle: beck-aktuell-Redaktion, Verlag C.H. Beck
