Haben sich die Ehegatten während der Ehezeit gemeinsam eine Immobilie angeschafft, die wegen der Scheidung veräußert werden muss, dann ist oft bereits Streit um die Verwertung der Immobilie vorprogrammiert. Während nämlich derjenige, der infolge der Trennung ausgezogen ist, meist die Immobilie am liebsten freihändig verkaufen würde, wird dies oft durch den in der Immobilie verbliebenen Ehegatten boykottiert und stattdessen eine Teilungsversteigerung angestrebt. Dies oft nicht nur aus Böswilligkeit, sondern deshalb, weil dann der eigene Verbleiben in der Immobilie aufgrund der Verfahrensdauer länger gewährleistet ist oder aber der Ehegatte glaubt so die Immobilie selbst billiger ersteigern zu können. Ein Anspruch auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf besteht nämlich grundsätzlich nicht und damit auch kein Anspruch darauf, dass ein vom ausgezogenen Ehegatten beauftragter Makler die Immobilie allein oder gemeinsam mit möglichen Kaufinteressenten betritt (OLG Bremen, Beschluss vom 22.08.2017 – 5 BF 62/17).
Verlassener Ehemann widersetzt sich freihändigen Verkauf der Immobilie und verweigert Makler Zutritt
Die Ehegatten lebten getrennt im Scheidungsverfahren und waren hälftige Miteigentümer eines Einfamilienhauses. Die Ehefrau hatte den Ehemann verlassen. Der Ehemann zur Verwertung der Immobilie ein Verfahren auf Teilungsversteigerung eingeleitet.
Die Ehefrau und Antragstellerin hat mit dem Verkauf der Immobilie einen Immobilienmakler beauftragt, doch der Ehemann verweigerte diesem den Zutritt zu der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Immobilie.
Ehefrau möchte Zutrittsgewährung sowie die Besichtigung sämtliche Räume mit gerichtlicher Hilfe erstreiten
Aufgrund der Weigerungshaltung des Ehemannes möchte die Ehefrau durch gerichtliche Anordnung eine Zutrittsgewährung sowie die Besichtigung sämtlicher Räume erreichen. Da sie für solches Verfahren nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügte beantragte sie Verfahrenskostenhilfe und trägt vor, dass sie durch den Verkauf am freien Markt über einen Makler den optimalen Preis für die Immobile erzielen wolle, während sich ihr Ehemann stets einem freihändigen Verkauf widersetzt habe. Da sie Miteigentümerin sei könne der Ehemann ihr und dem von ihr beauftragten Makler nicht den Zutritt zu den Räumlichkeiten verwehren.
Familiengericht lehnt Gewährung von Verfahrenskostenhilfe mangels hinreichender Erfolgsaussicht ab
Da das Familiengericht den Antrag auf Verfahrenskostenhilfe mangels hinreichender Erfolgsaussicht der beabsichtigten Rechtsverfolgung abgelehnt hatte und auch die von der Ehefrau eingelegte Beschwerde erfolglos blieb, landete der Rechtsstreit schließlich beim OLG.
Zur Begründung ihrer Beschwerde hat die Ehefrau noch vorgetragen, dass das Zutrittsrecht zwingend erforderlich sei, um dem Antragsgegner ein ernsthaftes Kaufangebot für die Immobilie vorlegen zu können. Im Übrigen würde sich der Antragsgegner durch seine ablehnende Haltung auch schadenersatzpflichtig machen.
Nach Auszug gibt auch Miteigentum an der Immobilie kein Recht mehr zum Betreten
Aber auch die Beschwerde blieb erfolglos, weil die Ehefrau nicht verlangen kann, dass der in der Immobilie lebende Ehemann dem von ihr beauftragten Makler und Begleitpersonen zu Besichtigungszwecken den Zugang zu Immobilie ermöglicht. Zwar steht grundsätzlich nach § 743 Abs. 2 BGB jeder Miteigentümer ein Mitbenutzungsrecht zu. Durch die Trennung ist es allerdings zu einer Neuregelung der Immobiliennutzung gekommen und zwar dahingehend, dass diese fortan vom Ehemann allein bewohnt wird. Die Ehefrau als Antragstellerin hat daher, trotz ihres Miteigentums, kein uneingeschränktes Zutrittsrecht mehr. Hat nämlich ein Ehegatte das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen, ohne dass ein besonderer Grund vorliegt, dann verliert er damit das Recht auf Gewährung von Zutritt zu Immobilie für sich oder Dritte, so die Richter. Dies deshalb, weil damit eine Verletzung der nach Art. 13 GG geschützten Privatsphäre des in der Immobilie verbliebenen Ehepartners einhergeht.
Ein Grund, der das Betreten rechtfertigen würde, ist nicht ersichtlich, weil der Ehemann hier von vornherein einen freihändigen Verkauf abgelehnt hat. Dass der Ehemann, wie die Antragstellerin spekuliert, den freihändigen Verkauf bewusst boykottiert, weil er hofft, in der Teilungsversteigerung die Immobilie selbst günstiger werden zu können, ist nicht als treuwidrig anzusehen, weil Ehegatten nicht verpflichtet sind zur Vermeidung einer Teilungsversteigerung eine einverständliche Lösung zuzustimmen. Das Recht der Gemeinschaft sie zwar in den § 749 ff. BGB einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft, jedoch keinen Anspruch des Miteigentümers auf freihändigen Verkauf vor. Deshalb macht sich ein Ehegatte, wenn er sich dem freihändigen Verkauf widersetzt, um dann die Immobilie selbst zu ersteigern, auch nicht schadenersatzpflichtig.
Was Sie daher beim Auszug aus der gemeinsamen Immobilie beachten sollten
Wenn Sie also Miteigentümer einer Immobilie sind, in der Sie gemeinsam mit ihrem Ehegatten leben, dann sollten Sie – wenn Sie vermeiden möchten, dass es Ihnen ähnlich geht, wie hier der Ehefrau, noch vor Ihrem Auszug mit dem zurückbleibenden Partner entsprechende Vereinbarungen über die Verwertung der Immobilie treffen, sich also das Recht einräumen lassen, dass die Immobilie zu Verkaufszwecken von einem Makler mit möglichen Kaufinteressenten betreten werden kann. Auch, wenn nicht sichergestellt ist, dass diese Regelung auch dann noch Bestand hat, wenn ihr verlassener Partner aus welchen Gründen auch immer seine Meinung ändert, kann so zumindest ein gewichtiges Argument dafür geschaffen werden, dass ein Eingriff in die Privatsphäre gerechtfertigt ist. Vielleicht lässt sich dieses Zugeständnis ja auch mit einem anderen Entgegenkommen im Rahmen der Auseinandersetzung rund um die Verteilung von Hausrat und Zugewinn verbunden werden. Da Verfügungen über Grundstücke der notariellen Beurkundung bedürfen ebenso wie die Verpflichtung über ein Grundstück zu verfügen, sollte eine solche Vereinbarung immer in notarieller Form getroffen werden.
