Lässt ein Miteigentümer im Rahmen einer WEG, ohne dass ein entsprechender Beschluss gefasst worden wäre, eigenmächtig die Fenster seiner Wohnung tauschen, weil er irrtümlich der Meinung ist, dies würde in seinen Aufgabenbereich fallen, so steht ihm unter keinem rechtlich denkbaren Gesichtspunkt ein Ersatzanspruch gegen die WEG zu (BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17).
Eigentümer lässt eigenmächtig die Fenster seiner Wohnung erneuern
Der Kläger war Mitglied einer WEG mit 212 Wohneinheiten. 2005 ließ er in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster gegen moderne Kunststofffenster austauschen. Bereits davor hatten auch andere Eigentümer auf eigene Rechnung die Fenster ihre jeweiligen Wohnung tauschen lassen. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2012 (V ZR 174/11) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies aber eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.
Deshalb verlangte der Kläger nun von der WEG Ersatz der ihm für den Fenstertausch entstandenen Kosten in Höhe von 5.500 €. Da die WEG die Kostenübernahme ablehnte landete der Rechtsstreit schließlich vor Gericht.
Entscheidung über Instandsetzungsmaßnahmen liegt ausschließlich bei der Eigentümergemeinschaft
Nachdem bereits die Klagen vor dem Amtsgericht und dem Landgericht erfolglos geblieben sind, hat nun auch der BGH die Revision des klagenden Eigentümers zurückgewiesen.
Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) in Betracht, so die Richter. Diese Vorschriften könnten aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 WEG spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthalte. Danach hätten die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden.
Nur Ausnahme bei Notgeschäftsführung gerechtfertigt
Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes hätten – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibe den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es sei insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen, so die Richter. Deshalb müssten die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen. Hierfür müsse erforderlichenfalls eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Finde der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit, könne er die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Auch komme der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.
Auch Irrtum rechtfertigt keine abweichend vom Grundsatz der Zuständigkeit der WEG
Auch, wenn der Kläger eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt habe, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, bestehe kein Ersatzanspruch, so die Richter. Ein Ausgleich nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssten Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben komme, für die sie einzustehen haben.
Sie müssten ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden.
