Maklers Mühe ist oft umsonst. Deshalb ist der Anspruch eines Immobilienmaklers auf Provision nicht nur ein zentrales Thema im Maklerrecht, sondern auch Gegenstand zahlreicher Rechtsstreitigkeiten. Die Vergütung setzt voraus, dass zwischen Makler und Kunden ein wirksamer Vertrag zustande kommt und die Maklerleistung kausal für den Abschluss eines Hauptvertrags ist. Doch was passiert, wenn der Makler selbst vor dem notariellen Kaufvertrag den Maklervertrag kündigt? Diese Frage hat das Landgericht Koblenz mit Urteil vom 07.11.2024 (Az. 1 O 68/24) entschieden und eine Provisionspflicht verneint, weil ist die Eigenkündigung des Maklers als treuwidrig iSv § 242 BGB eingestuft hat.
Sachverhalt
Die Klägerin, eine bundesweit tätige Online-Immobilienmaklerin, bot ein Mehrfamilienhaus zum Kaufpreis von 140.000 Euro an. Die Beklagte zeigte Interesse, woraufhin die Klägerin ihr ein Exposé sowie die AGB übersandte. Darin war festgelegt, dass eine Provision von 3,57 % des Kaufpreises bei erfolgreicher Vermittlung zu zahlen sei.
Ein Besichtigungstermin wurde vom Lebensgefährten der Beklagten wahrgenommen. Später erwarben die Beklagte und ihr Lebensgefährte das Objekt gemeinsam per notariellem Kaufvertrag für 145.000 Euro.
Noch vor der Beurkundung kam es jedoch zu Unstimmigkeiten zwischen der Maklerin und dem Lebensgefährten der Beklagten, insbesondere bezüglich der Nachweise zur Kaufpreisfinanzierung. Die Maklerin fühlte sich durch ein Telefonat mit dem Lebensgefährten bedroht und entschied sich, den Maklervertrag vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages einseitig zu kündigen. Dennoch machte sie anschließend ihren Provisionsanspruch geltend.
Die Beklagte verweigerte die Zahlung und argumentierte, dass die Maklerin den Kaufprozess behindert und den Maklervertrag ohne berechtigten Grund beendet habe.
Rechtliche Bewertung durch das Landgericht Koblenz
Obwohl ein wirksamer Maklervertrag vorgelegen hat und die Klägerin auch die Leistung erbracht hatte, ging sie am Ende doch leer aus. Die Eigenkündigung vor der notariellen Beurkundung wurde ihr zum Verhängnis.
1. Vorliegen eines Maklervertrages
Das Gericht stellte fest, dass zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen war. Nach § 652 BGB ist die Maklerprovision geschuldet, wenn der Hauptvertrag (hier der notarielle Kaufvertrag) infolge der Maklertätigkeit abgeschlossen wurde.
2. Erfüllung der Nachweispflicht und kausaler Zusammenhang
Grundsätzlich hatte die Maklerin durch das Exposé und die Vermittlung den Nachweis einer Erwerbsmöglichkeit erbracht. Der Kaufvertrag wurde mit demselben Objekt und denselben Beteiligten geschlossen, sodass ein grundsätzlicher Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss anzunehmen gewesen wäre.
3. Verstoß gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB
Das Landgericht Koblenz sah jedoch in der Kündigung des Maklervertrags durch die Klägerin einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben.
Die Maklerin habe ihre Pflichten aus dem Maklervertrag verletzt, indem sie vorzeitig aus dem Vertragsverhältnis ausschied. Die Begründung für die Kündigung beruhte ausschließlich auf dem Verhalten des Lebensgefährten der Beklagten. Dieser war jedoch nicht Vertragspartnerin der Maklerin. Die Beklagte hatte sich vertragstreu verhalten und durfte daher nicht benachteiligt werden. Da die Kündigung der Maklerin dazu führte, dass sie keine weiteren Leistungen erbrachte, konnte sie auch keine Provision verlangen.
Fazit des Gerichts: Der Provisionsanspruch entfiel, weil die Maklerin eigenverantwortlich das Vertragsverhältnis beendet hatte, ohne dass die Beklagte als eigentliche Vertragspartnerin einen Pflichtverstoß begangen hatte.
Fazit
Das Landgericht Koblenz stellt klar, dass Makler nicht bedingungslos Anspruch auf ihre Provision haben. Wird ein Maklervertrag vorzeitig durch den Makler selbst beendet und liegt kein Pflichtverstoß des Kunden vor, kann sich der Kunde auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) berufen, um die Zahlung der Maklercourtage zu verweigern. Diese Entscheidung setzt ein wichtiges Signal für das Maklerrecht und unterstreicht die Bedeutung einer professionellen Vertragsdurchführung durch den Makler. Wer sich hier provozieren lässt, hat am Ende das Nachsehen.
