Die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts sind sehr formell. Es kommt daher für die Frage, was zulässig ist und was nicht, stets auf die Vorgaben der Teilungserklärung an. Sind diese nicht mehr zeitgemäß, dann kann ein Miteigentümer zwar einen Anspruch auf Änderung desselben haben. Nutzt er sein Teileigentum allerdings eigenmächtig im Widerspruch zur Teilungserklärung, dann haben die übrigen Miteigentümer einen Unterlassungsanspruch (BGH, Urteil vom 23 März 2018 – V ZR 307/16).
Frühere Arztpraxis zu Wohnzwecken vermietet
Der Beklagte war Eigentümer einer Einheit in einem sog. Ärztehaus. Nach der Teilungserklärung von 1990 dient das aus 7 Einheiten bestehende Gebäude zur beruflichen und gewerblichen Nutzung. Dabei war festgeschrieben, dass insbesondere eine Nutzung als Arztpraxen oder Apotheke in Betracht käme. Zum damaligen Zeitpunkt wurden 6 Einheiten als Arztpraxen betrieben; die 7. Einheit wurde als Apotheke genutzt.
Nachdem 2013 in unmittelbarer Nachbarschaft ein großes Ärztehaus errichtet worden war und der bisherige Mieter des Beklagten sein Mietverhältnis gekündigt und dahin umgezogen war, fand der Beklagte keinen Arzt mehr, der die Räumlichkeiten mieten wollte. Er teilte daraufhin seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum.
Miteigentümer klagen auf Unterlassung
Auch, wenn die anderen Teil Eigentümer ähnliche Probleme hatten, weil zwischenzeitlich nur noch 3 Einheiten als Arztpraxen genutzt wurden und in den Räumlichkeiten der vormaligen Apotheke ein Institut für Schülernachhilfe betrieben wurde, verlangten diese gleichwohl von ihrem Miteigentümer, dass er die Wohnnutzung unterlässt. Während das Amtsgericht noch die Klage abgewiesen hatte, gab das Landgericht der Klage statt.
Wohnnutzung störender als berufliche Nutzung
Das wollte sich der Eigentümer nicht bieten lassen und zog vor den BGH. Allerdings ohne Erfolg. Nach Auffassung der Richter steht den klagenden Miteigentümern nämlich ein Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Nutzung zu Wohnzwecken im Widerspruch zur Teilungserklärung steht. Die Richter räumten zwar ein, dass eine nach der Teilungserklärung ausgeschlossen Nutzung zulässig sein könne, wenn sie bei typisierende Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung. Dies sei aber bei einer Wohnnutzung nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befinde. Dies deshalb, weil von einer Wohnnutzung typische Wohnimmissionen ausgehen (Küchengerüche, Freizeit- und Kinderlärm) und darüber hinaus auch ein stärkerer Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergehe, als dies bei einer reinen Gewerbenutzung der Fall sei. Es überwiege daher das Interesse der klagenden Teileigentümer, dass der professionelle Charakter einer solchen Anlage erhalten bleibt. Nur so könnten Konflikte, die bei einer gemischten Nutzung entstehen können, von vornherein unterbunden werden.
Die Richter räumten dann zwar ein, dass der hier verklagte Miteigentümer nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG einen Anpassungsanspruch haben könne, wenn sich ergäbe, dass ein Festhalten an den Vorgaben der Teilungserklärung im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung nicht zumutbar sei, weil beispielsweise, was hier der Leerstand von 3 Einheiten verdeutlicht, auf absehbare Zeit wegen des in der Nachbarschaft entstandenen modernen Ärztehauses nicht mehr mit einer Vermietung entsprechend den Zwecken der Teilungserklärung zu rechnen sei. Ein solcher Anspruch müsse aber eigenständig zunächst im Klageweg durchgesetzt werden und können nicht dem hier geltend gemachten (formellen) Unterlassungsanspruch als Einrede entgegengehalten werden.
Der Eigentümer hätte also hier nicht zunächst Fakten schaffen dürfen, sondern zunächst, wenn die Miteigentümer einer einvernehmlichen Änderung der Teilungserklärung nicht aufgeschlossen gegenüber gestanden hätten, seinen Änderungsanspruch im Klageweg durchsetzen müssen, bevor dann eine Nutzungsänderung stattfinden kann. So hatte er hier das Nachsehen.
