Mit zwei neuen Entscheidungen vom 19.09.2018 (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter bei Wohnraummiete Verhältnissen eine fristlose Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbinden kann. Dies kann insbesondere dann von Bedeutung sein, wenn der Vermieter wegen Zahlungsrückstand fristlos kündigt und der Mieter durch nachträglichen Ausgleich der Mietrückstände der fristlosen Kündigung die Wirkung nimmt.
Mieter haben Mietrückstände nach Kündigung beglichen
Bei den entschiedenen Rechtsstreitigkeiten hatten die Mieter hat Mieter in 2 auf einander folgenden Monaten die Miete nicht bezahlt, so dass die Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt haben. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung ihre Schulden.
Berufungsgericht verkennt Wirkung der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung
Trotz der Zahlung klagten die Vermieter, nachdem die Mieter gar nicht daran dachten auszuziehen, auf Räumung und Herausgabe der Wohnung und unterlagen. Nach Auffassung der Vorinstanzen seien die Vermieter zwar zunächst aufgrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB berechtigt gewesen die Herausgabe und Räumung der Wohnung zu verlangen. Da die Mieter allerdings die Mietschulden ausgeglichen hatten, sei durch die sog. Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 S. 2 BGB der Herausgabeanspruch erloschen. Während das Amtsgericht jeweils die daneben hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung noch für wirksam erachtet hatte, war das Berufungsgericht der meine, dass diese ins Leere gingen, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar dazu geführt, dass die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Herausgabe- und Räumungsansprüche erloschen seien. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Mietverhältnis, das noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden habe.
Das Berufungsgericht hatte deshalb die Räumungsurteile aufgehoben und die Klage der Vermieter abgewiesen.
Ausgleich von Mietrückständen lässt Wirkung fristlose Kündigung rückwirkend entfallen
Der BGH ist dem entgegengetreten und hat klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Von diesem Verständnis sei der BGH – ebenso wie die Instanzrechtsprechung – stets ausgegangen. Eine nachträgliche Zahlung durch den Mieter lasse nämlich die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen. Eine Beschränkung darauf, dass lediglich der Anspruch auf Räumung nachträglich erlöschen würde, wie es das Berufungsgericht angenommen hatte, findet nicht statt. Der Gesetzgeber habe vielmehr gewährleisten wollen, dass die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung trotz ihrer Gestaltungswirkung durch eine nachträgliche Zahlung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag lückenlos fortgesetzt wird. Durch das Rechtsverständnis des Berufungsgerichts würde ein einheitlicher Lebenssachverhalt Ausnahme gerissen.
Der BGH hat deshalb die Urteile aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht muss nun prüfen, ob die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen den gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes erfüllen und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei einer Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls die Berufung auf eine ordentliche Kündigung als treuwidriges Verhalten des Vermieters erscheinen lasse.
