Ein Albtraum für jeden Vermieter. Eine Eigentumswohnung wurde erst gerade angeschafft, der Mieter zahlt die Miete nicht, so dass das Mietverhältnis gekündigt werden muss und dann stellt sich auch noch heraus, dass der Mieter die Wohnung massiv beschädigt hat. Schadensersatzansprüche gegen den Mieter gehen ins Leere, weil dieser vermögenslos ist.
In einer solchen Situation hilft ein Urteil des BFH vom 09.05.2017 (IX 6/16). Dort haben nämlich die Richter entschieden, dass Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, als Werbungskosten sofort abziehbar sein können. In diesen Fällen handelt es sich nicht um sog. „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG), sondern um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand.
Klägerin erwirbt Eigentumswohnung mit „fauler“ Mieterin, die nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in erheblich beschädigtem Zustand zurückgibt
In dem entschiedenen Rechtsstreit hatte die Klägerin im Jahr 2007 eine vermietete Eigentumswohnung erworben. Diese befand sich die sich im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand befand. Da Kauf bekanntlich Miete nicht bricht ist das Mietverhältnis auf die Klägerin mit übergegangen.
Im Folgejahr kam dann zwischen der neuen Vermieterin und der Mieterin zu Streit, weil die Mieterin die Zahlung fälliger Nebenkosten verweigert hatte. Die Klägerin hatte daraufhin das Mietverhältnis beendet und die Mieterin war ausgezogen. Bei der Rückgabe der Mietsache stellte die Klägerin umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen fest. Darüber hinaus hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet. Dadurch war es zu Folgeschäden gekommen. Die Vermieterin musste zur Beseitigung der Schäden 20.000 € aufwenden. Weil sie gegenüber der Mieterin keine Ersatzansprüche durchsetzen konnte, machte sie diese Kosten in ihrer Einkommensteuererklärung für 2008 als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend.
Finanzamt verweigert den Sofortabzug, da es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handele
Das Finanzamt versagte den Sofortabzug der Kosten, da es sich um sog. „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ (§ 9 Abs. 5 Satz 2 i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) handele; der zur Schadenbeseitigung aufgewendete Betrag überschreite 15 % der Anschaffungskosten für das Immobilienobjekt. Daher könnten die Kosten nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) anteilig mit 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.
BFH sieht dagegen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand
Demgegenüber gab der BFH der Klägerin Recht. Zwar gehörten zu den als Herstellungskosten der AfA unterliegenden Aufwendungen nach dem Wortlaut von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen wie etwa sog. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel oder die Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes „angelegter“, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte fällt hierunter.
Demgegenüber seien Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht in dem o. g. Sinne „angelegt“ war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Solche Aufwendungen können als sog. „Erhaltungsaufwand“ und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden, so die Richter.
