Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs.1 S.2 InsO („Freigabeerklärung“) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen.
Der BGH entschied mit Urteil vom 9.4.2014 (VIII ZR 107/13) die von ihm bisher offen gelassene Frage zur Bedeutung der Enthaftungserklärung des § 109 Abs.1 InsO dahingehend, dass diese eine Freigabe des Mietverhältnisses bewirke und damit dieses vollständig der alleinigen Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters unterliege. Die gesetzliche Regelung diene dem Schutz des Wohnraummieters, der seine Wohnung nicht verlieren soll, wenn der Treuhänder das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Das Mietverhältnis solle dann nach Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Mieter fortgesetzt werden. Eine Fortdauer der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Treuhänders über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Freigabeerklärung hinaus wäre im Übrigen für die Parteien des Mietvertrags umständlich und wenig praktikabel und für den Treuhänder mit einem Verwaltungsaufwand verbunden, der sich für die Masse nachteilig auswirken könnte. Denn sämtliche Erklärungen des Vermieters (Abmahnung, Kündigung, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung) müssten zunächst dem Treuhänder gegenüber erklärt und von diesem an den Mieter weitergeleitet werden. Auch ein Rechtsstreit, etwa eine Klage des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, müsste gegen den Treuhänder geführt werden, obwohl dieser Prozess allein für die ursprünglichen Mietvertragsparteien von Interesse ist, nicht aber für den Treuhänder oder die Masse.
