Maklers Mühe ist oft umsonst. Dieser aus der Juristenausbildung stammende Satz soll angehenden Juristen als Merkhilfe verdeutlichen, dass Immobilienmakler grundsätzlich nicht für ihre Tätigkeit, sondern nur für den Erfolg ihrer Tätigkeit bezahlt werden. Dass Maklers Mühe auch umsonst ist, wenn der Erfolg erst später ohne sein Zutun eintritt, musste nunmehr ein in München ansässiger Immobilienmakler erfahren, der für seine Tätigkeit vor dem Landgericht München I, für den Nachweis zum Abschluss eines Vertrags, rund 172.000 € eingeklagt hatte. Er hatte dabei einem von unserer Kanzlei vertretenen Bauträger im Jahr 2008 ein Grundstück angeboten und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Nachdem bereits eine mit Handschlag besiegelte Einigung mit dem Verkäufer stattgefunden hatte, hatte noch vor einer notariellen Beurkundung ein anderer Interessent 250.000 € mehr geboten, so dass der Verkäufer nicht mehr zu seinem Handschlag stand, sondern nunmehr an diesen verkaufen wollte. Dies wurde dem Makler und dem ersten Käufer auch mitgeteilt. Der Verkauf an den weiteren Interessenten ist dann später daran gescheitert, dass sich dessen Vorstellungen hinsichtlich der Planung des Grundstücks und der Ausführung der Objekte bei der Gemeinde nicht durchsetzen ließ. Der Verkäufer hatte sich dann deshalb im Jahr 2009 dazu entschlossen, zunächst den Gang der Bauleitplanung abzuwarten. Im Jahr 2012, nachdem die Bauleitplanung abgeschlossen war, hatte dann die ursprüngliche Käufer durch Zufall Kenntnis davon erlangt, dass das Grundstück wieder am Markt sei, nahm Kontakt zum Verkäufer auf und wurde nunmehr mit diesem handelseinig, so dass es zu Beurkundung kam.
Als der Makler davon erfahren hatte, verlangte er rund 172.000 € Provision und reichte nachdem die Zahlung verweigert worden war, Klage vor dem Landgericht München II ein. Dieses hat die Klage mit Urteil vom 29. August 2014 (13 O 11/14) abgewiesen, weil es keine Kausalität zwischen der Maklerleistung im Jahr 2008 und dem Vertragsschluss im Jahr 2012 zu erkennen vermochte.
Aus den Urteilsgründen:
„…
Allerdings konnte die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin nicht beweisen, dass der 2012 geschlossene Hauptvertrag auf dem 2008 erbrachten Nachweis der Erwerbsgelegenheit beruht.
Bezüglich der Darlegungs- und Beweislast für die Kausalität geltend folgende Grundsätze.
Soweit ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsabschluss besteht, wirkt ein Anscheinsbeweis zugunsten des Maklers für die Kausalität zwischen Nachweis und Vertragsschluss. Fehlt es an dem engen zeitlichen Zusammenhang, trägt der Kläger die Beweislast für die Kausalität zwischen Nachweis und Vertragsschluss. Geht es nur um die Frage der Unterbrechung der Kausalität trägt insoweit in jedem Fall die Beklagte die Beweislast (vgl. Staudinger, Neubearb. 2010, § 653, Rn. 130 ff). Maßgeblich ist insoweit das Gesamtbild unter Abwägung aller Umstände.
Im Ergebnis stellt sich für das Gericht das Ergebnis der Beweisaufnahme wie folgt dar: die Klägerin brachte die Beklagte mit dem Streithelfer … zusammen und erfüllte damit ihre Maklerpflicht. Nach den Verhandlungen mit der Beklagten und dem Zeugen … favorisierte der Streithelfer zunächst das um 250.000,- € höhere Angebot des Zeugen …, so dass er durch diesen gegenüber der Gemeinde die Bauplanung weiterverfolgen ließ. An einem Vertragsabschluss mit der Beklagten hatte der Streithelfer … dann kein Interesse mehr und teilte dies der Klägerin auch mit. Danach scheiterte das geplante Vorgehen und der geplante Vertragsschluss mit dem Zeugen … vor Abschluss des Bauleitverfahrens. Nach Abschluss des Bauleitverfahrens trat die Beklagte im Jahr 2012 von sich aus an den Zeugen …heran, sei es weil sie das Bauleitverfahren aus eigenem Antrieb verfolgte, sei es weil sie einen Tipp von außen bekam, und schloss den Kaufvertrag mit dem Zeugen ….
Aufgrund des langen Zeitabstandes greift keine Kausalitätsvermutung zugunsten des Klägers mehr. Zwar greift ein Anscheinsbeweis, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt (st. Rspr. vgl. BGH NJW 2008, 651 mwN). Welcher Zeitabstand noch angemessen ist, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt (vgl. z.B. BGH NJW 2006, 3062: höchstens 1 Jahr), bedarf aber hier keiner Entscheidung, da vier Jahre jedenfalls nicht mehr als angemessen zu qualifizieren sind.
Soweit sich die Klagepartei hier auf eine Klammerwirkung des Bauleitverfahrens beruft, greift diese für das Gericht nicht durch. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ist für das Gericht nicht klar, ob das Abwarten der Bauleitplanung zwischen den Parteien vereinbart war oder ob der Streithelfer den Verlauf dazu nutzen wollte, sich über seinen Vertragspartner klar zu werden. Nur im ersteren Fall könnte man von einer Klammerwirkung ausgehen, da dann die Dauer des Bauleitverfahrens gleichsam aus der Kausalitätsbewertung durch die Parteivereinbarung herausgenommen würde. Damit verbleibt es bei den allgemeinen Regeln der Beweislast mit der Folge, dass der Klägerin auch die Beweislast hinsichtlich der Kausalität obliegt. Dabei genügt es jedoch nicht, dass der Nachweis der Klägerin auf irgendeinem Wege adäquat-kausal geworden ist. Vielmehr muss sich der Hauptvertrag zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellen (BGH NJW 2008, 651). Ob die Beklagte 2012 tatsächlich durch einen Vertriebsmakler von dem zum Verkauf stehenden Grundstück erfahren oder das Bauleitverfahren verfolgt hatte, kann dahinstehen, denn jedenfalls ist der Kausalzusammenhang bereits vorher unterbrochen worden. …
Der Geschäftsführer der Klägerin selbst sagte im Rahmen seiner informatorischen Anhörung, dass der Zeuge … dem Zeugen … Verkaufsbereitschaft signalisierte und ihn in dem Glauben ließ, er könne das Grundstück erwerben. Auch die Zeugen … und … sagten übereinstimmend aus, dass sich der Zeuge … für das bessere Angebot des Zeugen …, der der Klägerin im Falle des Zustandekommen des Kaufvertrags ebenfalls eine Provision geschuldet hätte, entschieden hat. Aus den Angaben aller Beteiligten wurde insoweit deutlich, dass der Streithelfer … im Jahr 2008 zuletzt das Angebot des Zeugen … favorisierte.
…
Im Ergebnis ist das Gericht daher der Überzeugung, dass der Zeuge … mit seiner Entscheidung für das Angebot des Zeugen …. von seiner Verkaufsabsicht an die Beklagte abgerückt ist und sich der Erwerb 2012 daher nicht mehr als Wahrnehmung der im Jahr 2008 eröffneten Erwerbschance darstellt (ähnlich OLG München, BeckRS 2006, 08355). Insoweit ist im Hinblick auf die vorzunehmende Gesamtbetrachtung auch zu sehen, dass die Maklerleistung hier lediglich im Bekanntmachen zwischen der Beklagten und dem Streithelfer bestand. Die Maklerleistung muss nach der Rechtsprechung jedoch wesentlich den Abschluss des Hauptvertrages gefördert haben (vgl. Staudinger, Neubearb. 2010, § 653 Rn 123, BGH , Urteil v. 13.12.2007, NJW 2008, 651). Nachdem die Klägerin den weiteren Interessenten ebenfalls vermittelt hatte und der Streithelfer sich für ihn entschieden hatte, hatte er seine Verkaufsabsicht gegenüber der Beklagten jedenfalls aufgegeben. Insoweit ist auch nicht nur von einer vorübergehenden Verkaufsabsicht auszugehen, da sich der Streithelfer auch nach Scheitern der Verhandlungen mit dem Zeugen … nicht wieder von sich aus für die Beklagte interessiert hat. Allein aus der fehlenden bindende Wirkung der Vorabsprachen zwischen dem Streithelfer und den Interessenten kann auch nicht auf eine nur vorübergehende Aufgabe der Verkaufsabsicht an die Beklagte ausgegangen werden. Nachdem Grundstücksgeschäfte stets notariell beurkundet werden müssen, muss es zwangsläufig bei mehreren Interessenten Vorabsprachen geben, mit wem der Veräußerer den Vertrag beim Notar schließen will, dies ist für die Bestimmung der Verkaufsabsicht auch ausreichend. Aufgrund der zeitlichen Entwicklung war auch nicht absehbar – anders als in der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 23.11.2006 (NZM 2007, 371) – , ob die Beklagte oder jemand anderer nach Ende des Bauleitverfahrens zum Zuge käme.
Nachdem die Kausalität zwischen Nachweis und Grundstücksvertrag nicht gegeben ist, kommt es auf die Frage, ob Kongruenz besteht zwischen der eröffneten Abschlussgelegenheit und dem Hauptvertrag, nicht mehr entscheidend an.“
