Wird ein Kaufvertrag über eine Immobilie, beispielsweise wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB, rückabgewickelt, dann verliert der Makler den Anspruch auf Maklerprovisionen auch dann, wenn er nicht aktiv an der Täuschung beteiligt war (LG Frankenthal, Urteil vom 06.04.2022 (4 O 208/21).
Verkäufer täuscht Käufer über fehlendes Wohnrecht
Die Kläger hatten Ende 2016 im Außenbereich eine Immobilie erworben, die im Exposé der Maklerin mit „Idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage“ beworben worden war. Noch vor Abschluss des Kaufvertrags hatte der Verkäufer von der Baubehörde erfahren, dass das Grundstück nur in Kombination mit einer im Außenbereich privilegierten Landwirtschaft zu Wohnzwecken genutzt werden darf, die Käufer, die weder Landwirte waren noch eine Landschaft betreibt wollt, dagegen dort nicht wohnen durften. Gleichwohl hat er die Käufer darüber nicht aufgeklärt, sondern den Vertrag abgeschlossen.
Als 2017 die Käufer davon Kenntnis erlangt haben, haben Sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. Da der Kaufvertrag infolge der Anfechtung rückabgewickelt wurde, war auch der Anspruch auf Vermittlungsprovision der Rechtsgrund entzogen, so die Richter. Dass die Maklerin selbst keine Kenntnis davon hatte, dass die Käufer kein Wohnrecht haben, sei ohne Belang.
Anmerkung:
Wenn Sie als Käufer ebenfalls sich in der Lage befinden, dass Sie einen Immobilienkaufvertrag rückabwickln möchten und gleichzeitig gezahlte Maklerprovisionen zurückverlangt werden soll, dann müssen Sie aufpassen, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovisionen nicht verjährt. Die Verjährungsfrist beträgt in diesen Fällen 3 Jahre ab dem Zeitpunkt der Kenntnis der Gründe für die Rückforderung. Wenn, so wie hier, wegen arglistiger Täuschung rückabgewickelt wird, dann fällt regelmäßig der Zeitpunkt der Kenntnis für die Rückabwicklung des Kaufvertrags mit dem Zeitpunkt der Kenntnis für die Rückabwicklung des Maklervertrags zusammen. Hier besteht die Gefahr, dass dann, wenn langjährig vor Gericht über die Rückabwicklung des Kaufvertrags gestritten werden muss, zwischenzeitlich ein Anspruch auf Rückforderung der Maklerprovisionen verjährt. In einem solchen Fall sollten Sie dann versuchen mit dem Makler eine Vereinbarung über einen Verjährungsverzicht bis zum rechtskräftigen Abschluss des Grundverfahrens zu treffen. Ist dieser dazu nicht bereit, dann bleibt nur die Möglichkeit parallel gegen diesen auf Rückforderung vorzugehen, um eine Verjährung vorzubeugen.
