Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der oft die Zusammenarbeit mit einem Makler erfordert. Dass Makler keinen Anspruch auf Provision haben, wenn ihre Tätigkeit nicht von Erfolg gekrönt war, ist hinlänglich bekannt. Doch was passiert, wenn ein solcher Vertrag zwar notariell beurkundet, dann aber aufgrund rechtlicher Hürden rückabgewickelt wird, bevor er rechtswirksam wird? Die Frage, ob ein Makler in einem solchen Fall Anspruch auf Zahlung seiner Provision hat, wird in der juristischen Praxis immer wieder diskutiert. Anhand eines konkreten Fallsaus unserer Praxis beleuchten wir die rechtlichen Rahmenbedingungen und geben einen Überblick über einschlägige Vorschriften und Rechtsprechung.
Der Fall: Grundstückskauf mit schwebend unwirksamem Kaufvertrag
Im Rahmen einer Erbschaft wird eine Immobilie, die zum Nachlass gehört, von drei Miterben verkauft. Einer der Miterben steht unter rechtlicher Betreuung. Der Verkauf wird notariell beurkundet, doch die betreuungsgerichtliche Genehmigung gemäß § 1821 BGB bleibt zunächst aus. Noch vor der Erteilung der Genehmigung einigen sich die Vertragsparteien darauf, dass keine Rechte aus dem Kaufvertrag geltend gemacht werden sollen. Der Makler, der den Vertrag vermittelt hat, hat jedoch bereits Rechnungen an den Käufer und die Verkäufer gestellt und fordert die Zahlung seiner Provision.
Rechtslage: Schwebend unwirksame Verträge und Maklerprovision
1. Schwebende Unwirksamkeit
Ein Vertrag, der von einem Betreuten ohne die erforderliche Genehmigung des Betreuungsgerichts abgeschlossen wurde, ist schwebend unwirksam, § 177 BGB. Nach § 1821 BGB ist die betreuungsgerichtliche Genehmigung für den Verkauf von Immobilien erforderlich. Solange diese Genehmigung aussteht, kann der Vertrag keine rechtlichen Wirkungen entfalten. Die Genehmigung wirkt allerdings gemäß § 184 BGB rückwirkend, sodass der Vertrag erst mit der Genehmigung wirksam wird.
2. Maklervertrag und Bedingung der Wirksamkeit des Hauptvertrags
Der Makler hat gemäß § 652 BGB Anspruch auf eine Provision, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag zustande kommt. Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag jedoch noch vor der Genehmigung rückabgewickelt. Damit ist der Hauptvertrag nicht wirksam geworden, und die Voraussetzung für den Provisionsanspruch entfällt.
3. Abbruch der schwebenden Unwirksamkeit
Die Einigung der Parteien, keine Rechte aus dem Vertrag herzuleiten, stellt einen einvernehmlichen Vertragsrücktritt dar. Rechtlich gesehen wird der schwebend unwirksame Zustand beendet, und der Vertrag entfällt vollständig. Damit fehlt dem Makler eine Grundlage für seinen Anspruch, da ein „Zustandekommen“ im Sinne von § 652 BGB nicht vorliegt.
4. Auswirkungen auf den Maklerprovisionsanspruch
Gemäß § 652 BGB ist der Makler nur dann berechtigt, seine Provision zu verlangen, wenn ein wirksamer Hauptvertrag zustande kommt. Da der Kaufvertrag aufgrund der fehlenden Genehmigung nicht wirksam wurde und einvernehmlich rückabgewickelt wurde, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers. Auch eine nachträgliche Einigung der Parteien, den Vertrag nicht weiterzuverfolgen, ändert daran nichts, da die schwebende Unwirksamkeit nicht durch Genehmigung überwunden wurde.
Fazit
Der Fall zeigt deutlich, dass der Anspruch eines Maklers auf Zahlung seiner Provision eng an die Wirksamkeit des vermittelten Hauptvertrags geknüpft ist. Schwebend unwirksame Verträge bergen daher erhebliche Risiken für Makler, insbesondere wenn die Genehmigung ausbleibt oder die Parteien vor Wirksamwerden des Vertrags eine einvernehmliche Rückabwicklung vereinbaren. Für Makler ist es ratsam, auf klare vertragliche Regelungen zu achten, die auch bei einer schwebenden Unwirksamkeit den Anspruch sichern können. Für Käufer und Verkäufer ist es essenziell, sich über die rechtlichen Konsequenzen eines solchen Vertrags bewusst zu sein, um Streitigkeiten zu vermeiden.
