Kommt ein Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten in Zahlungsverzug, dann kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Dies ist hinlänglich bekannt. Weniger bekannt ist, dass der Mieter die Wirkung einer fristlosen Kündigung dann noch beseitigen kann, wenn er den Zahlungsrückstand restlos ausgleicht.
Was aber ist, wenn der Zahlungsrückstand nicht vollständig ausgeglichen wird, sondern nur insoweit, dass der Zahlungsrückstand weniger als 2 Monatsmieten beträgt? Dies genügt nach Zugang der Kündigung nicht hat nunmehr letztinstanzlich der BGH in seinem Urteil vom 24.08.2016 (VIII ZR 261/15) entschieden und eine fristlose Kündigung durch den Vermieter für wirksam erklärt.
Mieter rechnet nach Erhalt der Kündigung mit Gegenforderung aus Nebenkostenabrechnung teilweise auf
Nach einer energetischen Modernisierung verlangte der Vermieter eine erhöhte Grundmiete. Zusätzlich sollte der Mieter nun auch Heizkostenvorauszahlungen leisten. Der Mieter kam dem nicht vollständig nach, sodass er in Zahlungsrückstand geriet. Nachdem mehr als 2 Monatsmieten offen waren kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.
Der Aufforderung zur Räumung kam der Mieter nicht nach. Er war vielmehr der Auffassung, dass die Kündigung bereits deshalb hinfällig sei, weil er nach deren Erhalt die Aufrechnung mit einem zwischenzeitlich angefallenen Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung erklärt habe, so dass sein Zahlungsrückstand wieder unter zwei Monatsnettomieten gesunken sei. Der Vermieter wiederum war der Auffassung, dass die Kündigung wirksam ist, insbesondere die Wirksamkeit auch nicht durch die Aufrechnung entfallen sei, weil diese nicht dazu geführt hätte, dass die Mietrückstände vollständig ausgeglichen worden wären.
BGH: Nur der vollständige Ausgleich des Zahlungsrückstands lässt die Wirkungen der Kündigung entfallen
Während zunächst das Amtsgericht der Räumungsklage stattgegeben hat, hat auf die Berufung des Mieters das Landgericht die Klage zurückgewiesen. Die hiergegen vom Vermieter eingelegte Revision war im Ergebnis erfolgreich.
Die Argumentation des Mieters vermochte die BGH-Richter nicht zu überzeugen. Die Aufrechnung des Mieters, so die Richter, war nicht geeignet, die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs zu beseitigen. Voraussetzung dafür ist nämlich, dass durch ein zur Verrechnung gestelltes Guthaben die offenen Mieten vollständig getilgt worden wären. Wird die Aufrechnung erst nach Erhalt der Kündigung erklärt, dann reicht es gerade nicht aus, wenn durch die Aufrechnung der Zahlungsrückstand auf unter 2 Monatsnettomieten sinkt. Dies wäre nur dann ausreichend, wenn die Aufrechnung noch vor Zugang der Kündigung erklärt worden wäre.
