Wenn ein Erbe seinen Wohnsitz im Ausland hat, verlangen die Banken regelmäßig, bevor Geld ausgezahlt wird, eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung. Dies ist eine Bescheinigung des Finanzamts, in der bescheinigt wird, dass entweder keine Erbschaftsteuer anfällt oder diese bereits bezahlt ist. Eine solche Unbedenklichkeitsbescheinigung kann aber bei Erbauseinandersetzungen auch im Hinblick auf Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Dann ist es das Grundbuchamt, dass eine Umschreibung verweigert, wenn nicht zuvor eine solche Bescheinigung vorgelegt wird. Dies gilt auch für die Übertragung einer Immobilie im Rahmen einer Erbauseinandersetzung durch Abschichtungsvereinbarung, wie das OLG Köln (Beschluss vom 25.01.2023, Az.: 2 Wx 5/23) bestätigt.
Die Rolle der Grunderwerbsteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung
Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) ist die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers eines Grundstücks ins Grundbuch. Diese Bescheinigung bestätigt, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Entscheidend ist, dass diese Vorlagepflicht unabhängig davon gilt, ob der Erwerbsvorgang tatsächlich grunderwerbsteuerpflichtig ist oder nicht. Die Prüfung einer eventuellen Steuerbefreiung obliegt ausschließlich dem Finanzamt, während das Grundbuchamt lediglich feststellt, ob ein dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegender Vorgang vorliegt.
Eigentumsübertragung innerhalb der Erbengemeinschaft
Im vorliegenden Fall waren die Antragstellerin und eine weitere Person als Miteigentümer in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen. Durch eine Abschichtungsvereinbarung sollte die Antragstellerin als Alleineigentümerin eingetragen werden. Das Grundbuchamt forderte hierfür die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung, was von der Antragstellerin als nicht erforderlich angesehen wurde, da sie den Erwerbsvorgang für steuerbefreit hielt. Das OLG Köln bestätigte jedoch die Auffassung des Grundbuchamts und stellte klar, dass der durch die Abschichtungsvereinbarung begründete Erwerbsvorgang gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG ein steuerbarer Vorgang ist. Ob eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG greift, ist dabei unerheblich für die Pflicht zur Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Fazit
Der Beschluss des OLG Köln verdeutlicht die zwingende Notwendigkeit der Vorlage einer Grunderwerbsteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung bei Eigentumsübertragungen im Rahmen von Erbengemeinschaften, unabhängig davon, ob der Erwerbsvorgang grunderwerbsteuerpflichtig ist oder nicht. Die Entscheidung unterstreicht die klare Zuständigkeitsverteilung zwischen Finanzamt und Grundbuchamt: Während das Finanzamt über die Steuerpflicht oder -befreiung entscheidet, hat das Grundbuchamt die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung abzuwarten. Für Beteiligte an solchen Erwerbsvorgängen ist es daher essenziell, frühzeitig die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt zu beantragen, um Verzögerungen bei der Grundbucheintragung zu vermeiden.
