In notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien sind regelmäßig umfassende Haftungs- bzw. Gewährleistungsausschlussklauseln enthalten, so dass eine Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen Mängeln der Kaufsache regelmäßig nicht in Betracht kommt.
Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn der Verkäufer den Käufer bei Vertragsschluss arglistig getäuscht hat. Das OLG Oldenburg hat in seinem Urteil vom 05.02.2015 (1 U 129/13) eine solche arglistige Täuschung angenommen, weil der Käufer, nachdem er in das 2012 gekaufte Haus eingezogen war, insbesondere im Wohnzimmer feuchte Stellen bemerkte, die bei der Besichtigung des Gebäudes nicht zu erkennen gewesen sind und ein gerichtlich bestellter Sachverständiger dann im Prozess festgestellt hat, dass das Gebäude im Boden- und Sockelaufbau so feucht war, dass es nur eingeschränkt bewohnt werden konnte. Der Sachverständige hatte dabei weiter festgestellt, dass an den betroffenen Stellen hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden war und durch diese Maßnahme das Feuchtigkeitsbild beseitigt werden sollte. Während nämlich die Mauer dahinter feucht blieb, zeigte die Tapete erst dann Feuchtigkeitserscheinungen, wenn die Folie dahinter nicht mehr dicht hielt.
Der Käufer erklärte daher die Anfechtung wegen arglistige Täuschung und forderte Rückzahlung des Kaufpreises sowie Schadenersatz. Der Verkäufer berief sich dagegen auf die im Vertrag enthaltenen Haftungsausschlussklauseln. Allerdings ohne Erfolg, denn während zuvor das Landgericht noch dem Verkäufer recht gegeben und die Klage abgewiesen hatte, hat das OLG das Urteil aufgehoben und den Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises und Zahlung von Schadenersatz verurteilt.
Nach Auffassung der Richter konnte sich nämlich der Verkäufer nicht wirksam auf den Haftungsausschluss berufen, weil er arglistig gehandelt habe. Er habe von der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnzimmers und eines weiteren Zimmers gewusst und hätte den Käufer darüber aufklären müssen, so die Richter.
Der Verkäufer der das Haus seit dem Jahr 1958 bewohnt hatte, hatte eingeräumt, lediglich im Bereich des Schornsteins und der Wirtschaftsküche Alufolie aufgebracht zu haben. Ironie des Schicksals ist, dass der Verkäufer selbst ein Foto zur Akte gegeben hatte, dass eine Wand bei Renovierungsarbeiten zeigt und die Wand mit Zeitung beklebt war. Dieses Zeitungsblatt ließ erkennen, dass es nach dem Jahr 2000 gedruckt worden war, voraussichtlich im Jahr 2004 oder 2009. Wenn der Verkäufer aber in dieser Zeit die Wände neu tapeziert hatte, so musste ihm nach Ansicht der Richter die Verwendung der Alufolie und die Feuchtigkeit an den Wänden aufgefallen sein. Dies erst recht, weil der Sachverständige zuvor erklärt hatte, dass Alufolien erst in den 1970er Jahren zur Bekämpfung des Feuchtigkeitsbildes verwendet worden war und der Kläger nicht dazu vorgetragen hatte, dass danach noch Umbauarbeiten ohne ihn stattgefunden hätten.
Neben der Rückzahlung des Kaufpreises muss der Verkäufer jetzt auch die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Privatsachverständigen dem Käufer erstatten.
