Maklers Mühe ist oft umsonst. Mit dieser Merkhilfe wird Jurastudenten das Wesen des Maklervertrags nähergebracht, also dass ein Makler regelmäßig nur dann einen Provisionsanspruch hat, wenn seine Tätigkeit auch erfolgreich war, und zum Vertragsschluss geführt hat. Eine völlig neue Dimension erhält allerdings diese Merkhilfe aus der Juristenausbildung, wenn wie in einem Fall, der gerade auf dem Schreibtisch des Verfassers gelandet ist, die Verkäuferin nach erfolgreichem Verkauf Immobilie nicht bezahlen möchte, weil sie der Meinung ist, der Makler habe nur geringen Aufwand gehabt, sodass die Provision unangemessen hoch sei.
Der Fall: Überraschend schneller Verkauf, überraschend wankelmütige Verkäuferin
Die Verkäuferin beauftragte einen Makler mit dem Verkauf ihrer Immobilie. Der Vertrag war klar: Beide Parteien, Käufer und Verkäufer, zahlen jeweils 3 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Verkauf selbst lief schneller als erwartet, ein Käufer war bald gefunden, und der Kaufvertrag wurde abgeschlossen. Der Käufer zahlte seine Provision ohne Einwand. Die Verkäuferin hingegen begann plötzlich, die Angemessenheit der vereinbarten Provision anzuzweifeln. Ihr Argument? Der Verkauf sei so schnell gegangen, dass der Aufwand des Maklers im Verhältnis zur Höhe der Provision unangemessen gering gewesen sei. Er habe vor diesem Hintergrund nur einen Anspruch auf eine „Aufwandsentschädigung“. Schließlich habe er nicht wochenlang Besichtigungen koordiniert oder schwierige Verhandlungen geführt. Doch so einfach, wie die Verkäuferin sich das vorstellt, ist es nicht.
Provisionsanspruch: Erfolg statt Aufwand zählt
Die rechtliche Grundlage für den Provisionsanspruch des Maklers ist im § 652 BGB geregelt. Danach entsteht der Anspruch, wenn der Maklervertrag wirksam geschlossen wurde, der Makler seine Leistung erbracht hat und der Hauptvertrag zustande gekommen ist. Weder der tatsächliche Zeitaufwand des Maklers noch die Geschwindigkeit des Verkaufs spielen dabei eine Rolle.
Diw Rechtsprechung hat hierzu eine klare Position: Der Makler wird für den Erfolg seiner Tätigkeit bezahlt, nicht für den Umfang seiner Bemühungen. Das Risiko eines schwierigen oder langwierigen Verkaufs trägt der Makler genauso wie die Chance, dass es einmal glatt läuft.
Im vorliegenden Fall war die Leistung des Maklers kausal für den Verkaufserfolg. Der Makler hat seine Arbeit erledigt und den Hauptvertrag ermöglicht – eine Leistung, die mit der vereinbarten Provision honoriert werden muss.
Der vermeintlich „geringe Aufwand“ – ein Trugschluss
Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass der Provisionsanspruch eines Maklers vom Aufwand abhängig sei. Viele Kunden, die Immobilien erfolgreich über einen Makler verkaufen, sehen oft nur die sichtbaren Schritte: ein paar Besichtigungen, ein Telefonat mit dem Käufer und die Übergabe des Vertrags. Was dabei übersehen wird, sind die unsichtbaren Leistungen, die in den erfolgreichen Abschluss münden: die Marktanalyse, die Erstellung eines Exposés, die Vorauswahl von Interessenten, die Organisation von Terminen und die oft entscheidende Überzeugungsarbeit im Hintergrund. All das hat dazu geführt, dass der Verkauf überhaupt so schnell abgewickelt werden konnte.
Die Verkäuferin untermauert ihre Sichtweise mit angeblichen Aussagen eines anderen Maklers und behauptet sie habe sich rechtlich beraten lassen. Dabei wird suggeriert, dass ihr Vertrag keine individuelle Vereinbarung sei und eine Kürzung auf eine reine „Aufwandsentschädigung“ möglich wäre. Dies ist jedoch rechtlich unbegründet:
- Individuelle Vereinbarung oder AGB?
Selbst wenn es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handeln würde, wäre die doppelte Provisionspflicht (Käufer und Verkäufer zahlen jeweils 3 %) ortsüblich und rechtlich zulässig. Die Verkäuferin hätte dies vor Vertragsabschluss klären können – nicht erst nachträglich, wenn der Verkauf bereits abgeschlossen ist. - Kein Recht auf nachträgliche Reduzierung:
Eine nachträgliche Kürzung der vereinbarten Provision ist nur möglich, wenn dies einvernehmlich erfolgt. Der Makler hat hier keine Pflicht, auf solche Forderungen einzugehen, insbesondere wenn die Leistung vollständig erbracht wurde.
Fazit: Vorsicht vor nachträglichem Zahlungsverweigerungs-Trick
Die Geschichte von der plötzlich zahlungsunwilligen Verkäuferin ist ein Paradebeispiel dafür, wie ein erfolgreich abgewickelter Immobilienverkauf für den Makler unangenehm enden kann. Der Versuch, den Makler nach getaner Arbeit, um seinen Lohn zu bringen, basiert oft auf Unwissenheit über die rechtliche Situation – oder bewusster Ignoranz und natürlich auch darin, dass niemand gerne Maklerprovisionen im oberen 5-stelligen, manchmal auch im 6-stelligen Bereich bezahlt.
Für Makler gilt: Eine klare Vertragsgestaltung und ein schriftlich dokumentierter Leistungsumfang sind essenziell, um Streitigkeiten zu vermeiden. Ebenso wie eine Maklerklausel im Hauptvertrag. Auftraggeber hingegen sollten sich bewusst sein, dass sie mit ihrer Unterschrift eine verbindliche Vereinbarung eingehen. Der Makler wird für seinen Erfolg bezahlt – nicht für seine Mühen. Wer dies im Nachhinein anzweifelt, zahlt am Ende nicht nur die Maklergebühren, sondern auch Verzugszinsen und Prozesskosten.
Im vorliegenden Fall ist die Rechtslage klar: Der Makler hat seine Arbeit erfolgreich abgeschlossen, und die Verkäuferin ist verpflichtet, die vereinbarte Provision zu zahlen.
Wir beraten und vertreten zu allen Fragen rund um das Maklerrecht, bundesweit.
