Wird eine gebrauchte Immobilie verkauft, dann ist in den notariellen Kaufverträgen standardmäßig geregelt, dass eine Haftung für Sachmängel ausgeschlossen ist. Eine solche Regelung gilt allerdings nicht für versteckte Mängel, die dem Verkäufer bekannt waren. Auf diese muss er den Käufer, trotz einem entsprechenden Gewährleistungsausschluss, hinweisen. Sonst kann der Käufer Schadenersatz verlangen. Der Teufel steckt aber bekanntlich im Detail. In derartigen Fällen muss der Käufer nämlich beweisen, dass dem Verkäufer die Mängel auch tatsächlich bekannt waren. Dass sie sich ihm hätten „aufdrängen müssen“ genügt dagegen nicht (LG Frankenthal, Urteil vom 24.11.2021, 6 O 129/21).
Streit um mangelhafte Dachdämmung
Die Kläger hatten bei dem Beklagten 2016 ein gebrauchtes Wohnhaus gekauft, in das sie selbst eingezogen sind. Zuvor hatten dort die Beklagten gelebt. 2021, also 5 Jahre nach dem Einzug, behaupteten die Käufer, dass unter anderem das Dach mangelhaft gedämmt sei. Die angebrachten Dämmplatten seien ungeeignet und es würde eine Dampfsperre fehlen. Die Verkäufer gaben an davon nichts zu wissen und verwiesen im Übrigen auf den Gewährleistungsausschluss, sodass der Rechtsstreit schließlich vor Gericht landete.
Arglist nicht nachgewiesen
Vor Gericht hat die Käufer das Nachsehen. Damit der Verkäufer trotz vereinbartem Haftungsausschluss in Anspruch genommen werden kann, müsse diesem Arglist nachgewiesen werden können. Dies setze Kenntnis der Verkäufer von versteckten Mängeln voraus. Dass diese Kenntnis von Mängeln am Dach hatten und diese arglistig verschwiegen hätten, stehe aber nicht fest, denn das Dach sei weder undicht noch feucht und genüge auch den Anforderungen an den Energieausweis. Die Verkäufer hatten auch mehr als 10 Jahre ohne Einschränkungen in dem Haus gewohnt und dabei auch das Dachgeschoss genutzt. Daraus ergebe sich gerade nicht, dass ihnen bekannt gewesen sei, dass die Dachdämmung fehlerhaft ist. Für Mängel, die sich lediglich hätten aufdrängen müssen, müsse ein Verkäufer – so die Richter – bei wirksamem Gewährleistungsausschluss nicht einstehen.
