Beruft sich der Vermieter bei Tod des Mieters in seine Kündigung gegenüber dem Erben auf § 580 BGB anstatt auf § 564 BGB, dann macht dies die Kündigung nicht unwirksam (AG München, Urteil vom 15.02.2018, 423 C 14088/17).
Sonderkündigungsrecht des Vermieters bei Tod des Mieters
Beim Tod des Mieters hat der Vermieter gegenüber den Erben ein Sonderkündigungsrecht. Dies ist in § 564 BGB für Wohnmietverhältnis sind so geregelt. Eine gleichlautende Vorschrift für Mietverhältnisse andere Sachen gibt es in § 580 BGB.
Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der Sohn des verstorbenen Mieters als alleiniger Erbe nach dem Tod des Vaters die Wohnung gezogen. Der Vermieter hatte ihm wegen Zahlungsverzug und gestützt auf § 580 BGB gekündigt. Der Erbe dachte aber gar nicht daran auszuziehen, sondern hat den Zahlungsrückstand ausgeglichen, sodass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs hinfällig wurde. Hinsichtlich des Sonderkündigungsrechts des Vermieters war der Meinung, dass diese ebenfalls unwirksam sei, weil der Vermieter sein Kündigungsrecht auf eine nicht einschlägige Vorschrift, nämlich § 580 BGB gestützt hatte.
Unrichtig zitierte Rechtsnorm macht Kündigung nicht unwirksam
Das Amtsgericht München sah dies allerdings anders, denn eine unrichtig zitierte Rechtsnorm macht, so das Gericht, die Kündigung nicht unwirksam. Zwar sei im Kündigungsschreiben der Grund der Kündigung anzugeben. Die Anforderungen an das Begründungserfordernis dürften jedoch nicht überspannt werden. Die Kläger hätten durch die Bezugnahme auf § 580 BGB offensichtlich zum Ausdruck bringen wollen, dass sie von dem aufgrund des Todes des bisherigen Mieters bestehenden Kündigungsrecht Gebrauch machen wollen. Die Vorschriften der §§ 580 und 564 S. 2 BGB hätten insoweit den gleichen Regelungsgehalt und seien praktisch wortgleich.
