Bei der Veräußerung eine Immobilie stehen sich für gewöhnlich Leistung und Gegenleistung, also die übertragene Immobilie gegen Zahlung eines Kaufpreises gegenüber. In derartigen Fällen lässt sich dann anhand des Wertes von Leistung und Gegenleistung leicht ermitteln, ob es sich nur um ein gutes Geschäft für den Erwerber gehandelt hat, oder aber ob das Rechtsgeschäft vielleicht, weil die Diskrepanz zwischen Leistung und Gegenleistung doch zu groß ist, als sogenanntes wucherähnliches Rechtsgeschäft unwirksam ist. Was aber ist, wenn die Gegenleistung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht konkret feststeht, weil diese in einem Wohnrecht für den Veräußerer und eine übernommenen Pflegeverpflichtung durch den Erwerber besteht und der Veräußerer kurze Zeit nach Vertragsschluss verstirbt, sodass wirtschaftlich betrachtet kein adäquater Gegenwert für die Übertragung der Immobilie erbracht worden ist? Ist in derartigen Fällen ein Vertrag vielleicht auch unwirksam oder der Vertrag dahingehend anzupassen, dass nun den Erben des Veräußerers gegen den Erwerber ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich zusteht? Nein, hat das Oberlandesgericht Frankfurt in seinem Beschluss vom 06.05.2019 (8 W 13/19) entschieden und den Prozesskostenhilfeantrag einer Erbin, die eine Zahlung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung erreichen wollte, zurückgewiesen.
Hausverkauf gegen Wohnrecht und Pflege entpuppt sich als gutes Geschäft
Der Erblasser war 2014 verstorben und wurde von seiner Schwester der Antragstellerin beerbt. Ebenfalls im Jahr 2014 hatte er seine Wohnimmobile an seine Nichte die Antragsgegnerin verkauft. Er ließ sich dabei ein lebenslanges Wohnrecht einräumen und die Nichte verpflichtete sich zur Pflege des Erblassers im häuslichen Bereich solange dies für Sie möglich und zumutbar war. Unter Berücksichtigung das Grundbuchbelastungen übernommen wurden und die Pflegeverpflichtung kapitalisiert worden war, zahlte sie dann noch einen Kaufpreis von 10.000 €.
Für die Nichte entpuppte sich dann der Kauf als gutes Geschäft, weil der Erblasser völlig überraschend nur 3 Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags verstorben war.
Erbin verlangt Kapitalisierung von Wohnrecht und nicht erbrachter Pflegeleistungen
Die Erbin konnte nicht glauben, dass die Immobilie so günstig den Eigentümer gewechselt hatte. Sie wollte deshalb im Klageweg erreichen, dass aufgrund des frühzeitigen Tods des Veräußerers sowohl das Wohnrecht als auch nicht erbrachte Pflegeleistungen kapitalisiert, also die Erwerberin noch postum einen Nachschlag zahlen musste. Da sie nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügt, eine solche Klage selbst zu finanzieren, hatte sie einen Antrag auf Prozesskostenhilfe gestellt, den das Landgericht mangels hinreichender Erfolgsaussichten einer Zahlungsklage zurückgewiesen hat. Hiergegen richtete sich Ihre Beschwerde.
Unwägbarkeiten für beide Parteien rechtfertigt keine ergänzende Vertragsauslegung
Die Beschwerde blieb ohne Erfolg, denn auch nach Ansicht der Richter am OLG hatte die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine hinreichenden Erfolgsaussichten.
Für eine ergänzende Vertragsauslegung, wie dies die Antragstellerin vorgetragen hatte, sahen die Richter keinen Raum, denn Voraussetzung dafür sei, dass eine Lücke im Regelungskonzept des Vertrags geschlossen werden müsse. Da sich aber beide Parteien bei Vertragsschluss darüber im Ungewissen befunden hatten, wie lange der Erblasser leben und wie lange er davon pflegebedürftig sein würde, hatte die Nichte als Erwerberin das Risiko, dass der Erblasser sehr alt und ein Großteil dieser Zeit auch pflegebedürftig sein würde, sie also ganz erhebliche Leistungen werde erbringen müssen. Der Erblasser wiederum sei umgekehrt das Risiko eingegangen, frühzeitig zu versterben, also wenig an Gegenleistung zu erlangen und so die Immobilie unter Marktwert übertragen zu haben. Von daher sei, so die Richter kein Grund ersichtlich, weshalb im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in diese vertragliche Konzeption eingegriffen werden sollte.
Ansprechpartner zum Erbrecht:
Rechtsanwalt Graf ist auch Testamentsvollstrecker sowie Kooperationsmitglied im DVEV (Deutsche Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e. V.). und DIGEV (Deutsche Interessengemeinschaft für Erbrecht und Vorsorge e. V.)
Rechtsanwalt Detzer wird regelmäßig von den Amtsgerichten Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen als Nachlasspfleger bestellt.
