Endet ein Mietverhältnis, dann hat der Gesetzgeber in § 548 BGB zulasten des Vermieters eine kurze, nämlich 6-monatige, Verjährung für Ersatzansprüche und das Wegnahmerecht des Vermieters geregelt. Diese Vorschrift ist nicht dispositiv, kann also nicht im Mietvertrag zum Nachteil des Mieters verlängert werden (BGH, Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17).
Vermieter klagt 10 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Schadenersatz
Das Mietverhältnis hatte im Dezember 2014 geändert. Im Oktober 2015 wurde dem Mieter eine Klage des Vermieters zugestellt, in dem dieser 16.000 € Schadenersatz wegen eingetretener Schäden geltend gemacht hat.
Vermieter beruft sich auf 12-monatige vertragliche Verjährungsregelung
Der Mieter hat daraufhin unter Verweis auf § 548 Abs. 1 BGB die Einrede der Verjährung erhoben. Der Vermieter verwies dagegen darauf, dass in seinem Formularmietvertrag geregelt sei, dass derartige Ansprüche erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden, so dass noch keine Verjährung eingetreten sei.
Formularvertragliche Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist benachteiligt Mieter unangemessen
Bereits die Vorinstanzen hatten die Klage des Vermieters wegen Verjährung abgewiesen. Da das Berufungsgericht die Revision zum BGH zugelassen hatte, wurde nunmehr letztinstanzlich der Rechtsstreit dort entschieden. Die Richter haben dabei die Auffassung des Berufungsgerichts gestärkt und eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB angenommen, weil der Eintritt der Verjährung erschwert wird.
Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte sind mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Denn die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen.
Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte.
Vor diesem Hintergrund war es – unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters – das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.
Dass die Klausel nicht nur einseitig zulasten des Mieters, sondern umgekehrt auch zulasten des Vermieters die Verjährung allgemein auf zwölf Monate verlängert hatte, spielte dabei nach Auffassung der Richter keine Rolle.
