Vorsicht Steuerfalle: Nur bei Selbstnutzung innerhalb von 6 Monaten kann Familienheim erbschaftsteuerfrei übernommen werden

Zählt eine Familienimmobilie zum Nachlass, dann ist deren Verkehrswert regelmäßig im Rahmen der Erbschaftsteuer zu berücksichtigen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Kinder innerhalb von 6 Monaten nach Eintritt des Erbfalls selbst in die Immobilie einziehen und diese (für die Dauer von mindestens 10 Jahren) zu Wohnzwecken nutzen (BFH, Urteil vom 28.05.2019, II R 37/16).

Steuerprivileg geht durch zu langes Zuwarten verloren

Der Vater des Klägers war 05.01.2014 verstorben. Er war vom Kläger und seinen Bruder gemeinschaftlich beerbt worden. Zum Nachlass zählt auch ein Zweifamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche, dass der Vater bis zu seinem Tod allein bewohnt hatte.

Am 20.02.2015 einigten sich die Erben darauf, dass der Kläger im Rahmen eines Vermächtniserfüllungsvertrag Alleineigentum erwerben sollte; im September 2015 wurde dieser als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ab April 2016 hat der Kläger dann Angebote zur Renovierung eingeholt und ab Juni 2016 mit der Renovierung begonnen.

Finanzamt berücksichtigt bei Festsetzung der Erbschaftsteuer auch den Wert des Familienheims

Der Kläger erlebte dann allerdings eine unliebsame Überraschung, weil das Finanzamt die Erbschaftsteuer ohne die in § 13 Abs. 1 Nr. 4 c S. 1 ErbStG vorgesehene Steuerbefreiung für Familienheime festgesetzt hat. Zur Begründung führte das Finanzamt aus, dass die Steuerfreiheit voraussetzt, dass der Erblasser in einem im Inland belegenen Grundstück bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder dass er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Die Wohnung muss beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken als Familienheim bestimmt sein, wobei die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigen darf. Diese Voraussetzungen lägen aber beim Kläger nicht vor, weil er erst ab April 2016, also mehr als 2 Jahre nach Eintritt des Erbfalls, Angebote für die Renovierung der Immobilie eingeholt hatte.

Zögerliches Verhalten des Klägers führt zu Verlust der Steuerfreiheit

Nachdem bereits das Finanzgericht die Klage abgewiesen hatte, hat nunmehr letztverbindlich auch der BFH dem Kläger die Steuerfreiheit versagt. Zur Begründung haben die Richter ausgeführt, dass der Kläger nicht nur mehr als 2 Jahre nach Eintritt des Erbfalls begonnen hatte, Handwerkerangebote für durchzuführende Renovierungsarbeiten einzuholen, sondern dass zu diesem Zeitpunkt er auch bereits länger als 6 Monate im Grundbuch als Eigentümer eingetragen gewesen sei. Der Kläger habe dabei weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass die Verzögerungen von ihm nicht verschuldet worden sein. Ganz im Gegenteil. Selbst zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Finanzgericht, also mehr als 2 Jahre und 8 Monate nach dem Eintritt des Erbfalls, war der Kläger noch nicht in das Familienheim eingezogen.

Fazit: Entweder war der Kläger beratungsresistent oder aber er hat keine fundierte rechtliche bzw. steuerrechtliche Beratung in Anspruch genommen. Wer wirklich vor hat um die Familienimmobilie steuerfrei zu übernehmen, in diese selbst einzuziehen, der darf es hier nicht gemächlich angehen lassen, sondern muss sich wirklich sputen und, für den Fall, dass er die knappen Fristen nicht einhalten kann, gute Gründe darlegen und beweisen können, warum die Frist nicht eingehalten werden konnte. Wenn so wie im vorliegenden Fall mehrere Kinder eine Immobilie gemeinschaftlich Erben und sich erst über diese auseinandersetzen müssen, dann muss jedenfalls für den Übernehmer, der das Steuerprivileg nicht verlieren möchte, klar sein, dass spätestens ab seiner Eintragung im Grundbuch er alles in seiner Macht Stehende unternehmen muss, um einen raschen Einzug zu ermöglichen. Sonst ist das Steuerprivileg futsch.