Läuft das Mietverhältnis gut, dann haben für gewöhnlich, wenn der Mieter pünktlich die Miete bezahlt, Vermieter und Mieter nur wenig Berührungspunkte. Gleichwohl kann schnell Streit entstehen, wenn der Vermieter unvermittelt sein Besichtigungsrecht ausüben möchte. Damit Streit vermieden wird, sollten Sie als Mieter wissen, dass dem Vermieter grundsätzlich ein solches Besichtigungsrecht zusteht. Als Vermieter wiederum sollten Sie wissen, dass wegen der Unverletzlichkeit der Wohnung, die in Art. 13 GG geschützt wird, ein solches Besichtigungsrecht „schonend“ ausgeübt werden muss. Dies bedeutet, dass Sie einen Grund für die Besichtigung benötigen und, wenn Sie Dritte mitnehmen möchten, und der Mieter nicht ohnehin damit einverstanden ist, Sie nur dann einen Anspruch darauf haben, wenn es sich um fachkundige Personen handelt, um beispielsweise gerügte Mängel festzustellen oder Schäden zu beseitigen. Wenn beide Seiten sich hier an die „Spielregeln“ halten, dann sollte es auch kein Problem sein, einen Konsens zu finden, so dass das Mietverhältnis auch in Zukunft unbelastet fortgeführt werden kann.
Streit um Besichtigungsrecht im Rahmen einer Räumungsklage
Ausgangspunkt des Rechtsstreits war eine Räumungsklage des Vermieters, die das Amtsgericht Erlangen zurückgewiesen hatte. Zur Kündigung des Mietverhältnisses war es gekommen, weil der Vermieter, der Eigentümer eines Reihenmittelhauses war, sich vom beklagten Mieter durch wiederholte, aus seiner Sicht völlig unbegründete Mängelanzeigen schikaniert gefühlt hatte. Die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses begründete er dabei auch damit, dass ihm wiederholt seitens des Mieters die Besichtigung der Mietsache zusammen mit einem Dritten als Zeugen, verweigert worden sei.
Besichtigungsrecht mit Dritten nur, wenn diese dem Anlass der Besichtigung gerecht werden
Bereits das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil kein die Kündigung rechtfertigender Grund vorgelegen hat. Zwar könne der Vermieter, so das Gericht, unter bestimmten Voraussetzungen die Mieträume zum Zwecke der Besichtigung betreten. Dabei sei allerdings zu berücksichtigen, dass es eines besonderen Anlasses bedürfe, welche allerdings dann gegeben sei, wenn es darum gehe, Schäden oder Gefährdungen festzustellen oder zu überprüfen. Wenn also so wie hier, der Mieter Mängel geltend macht, dann bestünde dem Vermieter grundsätzlich ein Besichtigungsrecht zu. Der Vermieter dürfe aus sachlichen Gründen auch einen Dritten zur Besichtigung mitbringen. Aus dem Grundsatz der Unverletzlichkeit der Wohnung folge allerdings, dass es sich dabei um Personen handeln müsse, die dem Anlass der Besichtigung gerecht würden. Dies sei bei einem sachunkundigen dritten, der lediglich die Funktion eines Zeugen haben solle, nicht der Fall. Vielmehr müsse es sich zum Zweck der Mängelbeseitigung um eine fachkundige Person, also beispielsweise einen Handwerker oder einen Sachverständigen handeln.
Der Vermieter gab aber nicht auf, sondern legte Berufung ein, die vom Landgericht Nürnberg-Fürth vom 18.06.2019 (7 S 8432/17) als unbegründet zurückgewiesen worden ist. Zur Ergänzung haben die Richter noch ausgeführt, dass dem Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung nur dann Rechnung getragen werde, wenn eine Besichtigung effektiv durch fachkundige Personen durchgeführt wird, so dass weitere Besichtigungstermine vermieden würden.
