Das Familienheim möglichst vor dem Zugriff des Fiskus zu schützen und auf die nächste Generation zu übertragen, ohne dass diese von Schenkungsteuer oder Erbschaftssteuer erdrückt werden? Dieser Gedanke war es, der viele Eltern Ende 2022 noch dazu veranlasst hat, schnell, bevor die neuen Bewertungsgrundsätze eingreifen, die Immobilie auf die Kinder zu übertragen. Für viele Notariate bedeutete dies nicht nur ein „Konjunkturprogramm“, das Umsätze und Gewinn für 2022 maßgeblich beeinflusst hat, sondern oft auch Nachtarbeit, um dem großen Andrang überhaupt Herr zu werden. Ob allerdings die lebzeitige Übertragung der Immobilie auf die Kinder dann tatsächlich auch für die schenkenden Eltern die richtige Entscheidung war bleibt abzuwarten.
Vom Eigentümer zum Bittsteller
Wer etwas verschenkt, der gibt sein Eigentum und damit seine Verfügungs- und Verwertungsbefugnis auf, kann also nicht mehr auf die Substanz zugreifen.
In unserer täglichen Beratungspraxis erleben wir es immer wieder, dass Eltern, die bereits vor Jahren übertragen haben, in der Rückschau mit dieser Entscheidung gar nicht mehr glücklich sind. Erst letzte Woche hatte ich wieder ein Gespräch mit einer betagten Seniorin, die bereits 2006, nachdem der Ehemann vorverstorben war, die Immobilie ihrer einzigen Tochter übertragen hatte und heute über diese Entscheidung sehr unglücklich ist.
Wer die Immobilie aus der Hand gibt, der verliert, was oft nicht hinreichend bedacht wird, selbst dann, wenn eine Absicherung durch einen Nießbrauch erfolgt, die Verfügungsbefugnis. Dauert also beispielsweise das Leben länger als geplant oder entwickelt sich das Verhältnis zu dem so beschenkten Kind oder den beschenkten Kindern anders, als es zum damaligen Zeitpunkt zu erwarten war, dann ist guter Rat oft teuer, insbesondere dann, wenn im Alter das Geld knapp wird und es jetzt schön wäre sich den Lebensabend doch mit einer Verwertung der Immobilie erleichtern zu können. Gerade dann, was oft nicht voraussehbar ist und in den besten Familien vorkommt, wenn das vormals gute Verhältnis zu dem Kind notleidend wird oder ganz abreißt, bereuen Senioren und Seniorinnen oft, dass sie nur um eine steueroptimierte Übertragung auf die nächste Generation zu ermöglichen, die Verfügungsbefugnis aus der Hand gegeben haben und nun Bittsteller gegenüber den eigenen Kindern werden.
In dem geschilderten Beispielsfall war der Kontakt zur Tochter völlig abgerissen. Vorhandenes Geldvermögen war weitgehend aufgebraucht, insbesondere auch deshalb, um die Immobilie weiter in einem ansprechenden Zustand zu unterhalten, so dass letztlich nur noch eigene Rente und Witwenrente zur Verfügung stand. Kosten für eine häusliche Pflege oder Begleitung zu Einkäufen, Spaziergängen oder vielleicht auch einmal einem Theater- oder Restaurantbesuch sind damit nicht möglich. Viele unterschätzen hier, welche Kosten für den Unterhalt einer Immobilie anfallen. Insbesondere, wenn so wie jetzt die Preise explodieren und die bezogenen Renten entwerten. Die Dame musste daher immer wieder mit den Tränen kämpfen, als ich ihr erläutern musste, dass aufgrund des damals abgeschlossenen Überlassungsvertrags die Regelungen so abgefasst waren, dass außer der wirtschaftlichen Nutzung der vormals eigenen Immobilie keinerlei Ansprüche gegen die Tochter aus der Überlassung geltend gemacht werden können. Und ganz ehrlich. Wer möchte schon im Alter 80+ noch einen Rechtsstreit gegen die eigenen Kinder führen.
Eine Schenkung muss ausgiebig durchdacht und geplant werden
Von daher gilt der Grundsatz, dass eine vorzeitige Übertragung von Vermögen und die damit angestrebte Möglichkeit gegebenenfalls Steuern zu sparen, oft einen sehr hohen Preis hat, jedenfalls dann, wenn die eigene Vermögensituation nicht so gut ist, dass gegebenenfalls später noch auf die Substanz der Immobilie zurückgegriffen werden muss. Wenn Sie sich also mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie vorzeitig zu übertragen, dann sollte sich auf jeden Fall qualifiziert beraten lassen, um für alle Eventualitäten, die das Leben noch für sie bereithält, bestmöglich abgesichert zu sein. Der Kollege, der die Dame seinerzeit beraten hatte, und auch das Notariat, hatten wir lediglich den Nießbrauch vorbehalten, allerdings verbunden mit einer umfassenden Unterhaltsverpflichtung auch für außergewöhnliche Instandsetzung an Dach und Fach, was im Hinblick auf das vorhandene weitere Vermögen sicherlich keine optimale Lösung gewesen ist …
Anstatt ohne finanzielle Sorgen zu leben, grämt sich in meinem Beispielsfall die Schenkerin nicht nur wegen des nicht mehr vorhandenen Kontakts zur einzigen Tochter, sondern auch darüber, dass es ihr finanziell gut gehen könnte, sie aber nun aufgrund einer schlecht durchdachten Entscheidung sparsam über die Runden kommen muss. Man weiß nie, was das Leben bringt. Allerdings wäre wohl nicht ausschließen, dass dann, wenn sie aufgrund einer eigenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie liquide wäre, und aus dem vorhandenen Vermögen dann ab und zu der Tochter etwas spendieren würde, ihren Lebensabend vermutlich glücklicher verlaufen wäre, als dies nun der Fall ist. Schenken muss man sich auch leisten können. Dies gilt heute mehr denn je.
Überlegen auch Sie Vermögen auf die nächste Generation übertragen? Dann beraten und unterstützen wir Sie gerne.
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Rechtsanwalt Graf ist auch Testamentsvollstrecker sowie Kooperationsmitglied im DVEV (Deutsche Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge e. V.). und DIGEV (Deutsche Interessengemeinschaft für Erbrecht und Vorsorge e. V.)
Rechtsanwalt Detzer wird regelmäßig von den Amtsgerichten Wolfratshausen und Garmisch-Partenkirchen als Nachlasspfleger bestellt.
