Warum Julia ihr Elternhaus verkaufen muss: Die Herausforderung der Erbschaftssteuer bei Immobilien

Sind Sie Eigentümer einer Immobilie, deren Wert deutlich über den Steuerfreibeträgen (Ehegatten 500.000 € und Kinder 400.000 €) liegt? Dann muss die Übertragung auf die nächste Generation gut vorbereitet werden, wenn nicht am Ende die anfallende Erbschaftssteuer dazu führen soll, dass das Familienheim nicht der nächsten Generation zur Verfügung steht, sondern – auch ohne Erbstreitigkeiten – veräußert werden muss, sondern um die Erbschaftssteuern bezahlen zu können. Wir erläutern Ihnen nachfolgend anhand eines realen Falls  aus unserer Beratungspraxis, wo die Probleme liegen und wie Sie diese mit rechtzeitiger Planung vielleicht nicht vollständig verhindern, aber doch zumindest abmildern können.

Die Geschichte von Julia und ihrem Elternhaus

Julia ist Einzelkind und lebt seit ihrer Geburt in einem Haus, das ihre Familie über Generationen hinweg geprägt hat. Ihre Großeltern hatten das Einfamilienhaus in einer der begehrtesten Lagen im Münchner Süden gekauft. Nachdem Julia geboren wurde, stockten ihre Eltern das Haus auf, und für einige Zeit lebte die Familie – bestehend aus Julia, ihren Eltern und Großeltern – unter einem Dach. Das Dachgeschoss mit einer Wohnfläche von 230 m² wurde nach dem Tod der Großeltern vermietet, während Julia mit ihren Eltern weiterhin im Erdgeschoss, das eine Wohnfläche von 280 m² hat, lebt.

Das Grundstück, auf dem das Haus steht, ist eine Rarität: Über 3000 Quadratmeter parkähnlich bepflanzter Garten mit altem Baumbestand und einem malerischen Blick auf die Berge. Der Wert der Immobilie beläuft sich mittlerweile auf mindestens 3 Millionen Euro. Eigentümerin des Hauses ist derzeit Julias Mutter.

Julia macht sich Sorgen darüber, was passiert, wenn ihre Eltern versterben. Kann sie das Haus halten, oder wird die Erbschaftssteuer so hoch ausfallen, dass sie das Zuhause, das seit Generationen in der Familie ist, verkaufen muss?

Rechtliche Analyse: Erbschaftssteuer und Freibeträge

Die Erbschaftssteuer ist in Deutschland durch das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Maßgeblich für die Höhe der Steuer sind der Wert des Nachlasses, die Steuerklasse des Erben und der persönliche Freibetrag.

Steuerklassen und Freibeträge
Als Tochter gehört Julia in die Steuerklasse I, die die niedrigsten Steuersätze und die höchsten Freibeträge gewährt. Ihr Freibetrag beträgt derzeit 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Für die Bewertung der Immobilie wird der Verkehrswert zugrunde gelegt, hier also 3.000.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags verbleiben 2.600.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb.
Die Steuersätze in der Steuerklasse I beginnen bei 7 % und steigen progressiv auf bis zu 30 % (§ 19 ErbStG). Für einen Nachlasswert von 2.600.000 Euro liegt der Steuersatz bei etwa 19-23 %, was eine Steuerlast von rund 494.000 bis 598.000 Euro bedeuten könnte.

Erbfall ohne Testament

Je nachdem, ob Vater oder Mutter zuerst versterben, hat dies steuerrechtlich unterschiedliche Auswirkungen:

1. Die Mutter verstirbt zuerst

Verstirbt Julias Mutter zuerst, so erbt sie gemeinsam mit ihrem Vater zu gleichen Teilen. Das Haus wird somit hälftig auf Julia und ihren Vater aufgeteilt (§ 1924, § 1931 BGB). Beim Tod des Vaters erwirbt Julia dann deren Hälfte, sodass sie letztlich Eigentümerin des gesamten Hauses wird. Beide Erbgänge lösen jeweils eine eigene Steuerpflicht aus. Auch wenn der Freibetrag von 400.000 Euro zweimal zur Anwendung kommt, bleibt aufgrund des hohen Immobilienwertes ein zu versteuernder der Nachlass in Höhe von jeweils 1.100.000 Euro eine erhebliche Steuerlast bestehen. Der Vater wiederum hat beim 1. Erbfall einen Freibetrag von 500.000 €, muss also nach dem Tod der Mutter zusätzlich 1.000.000 € versteuern. Um in dieser Konstellation zu vermeiden, dass innerhalb kurzer Zeit eine doppelte Besteuerung anfällt, wenn, z.B. der Vater alsbald nach der Mutter verstirbt, wäre überlegenswert, ob nicht doch testamentarische Regelung Julia bereits beim 1. Erbfall Alleineigentümerin wird und dem Vater lediglich ein Wohnrecht bzw. ein Nießbrauch eingeräumt wird. Dies müsste im konkreten Einzelfall bei einer vorausschauenden Planung von einem Steuerberater alternativ berechnet werden.

2. Der Vater verstirbt zuerst

Stirbt dagegen der Vater zuerst, dann spielt Immobilie zunächst keine Rolle, weil alleinige Eigentümerin die Mutter ist und bleibt. Die Problematik verlagert sich vielmehr auf den 2. Erbfall. Stirbt die Mutter, wird Julia alleinige Erbin. Sie müsste die Steuer für den vollen Wert von 2.600.000 Euro (nach Freibetrag) entrichten. Sollte sie nicht über ausreichend liquide Mittel verfügen, wird sie gezwungen sein, das Haus oder Teile des Grundstücks, falls dieses überhaupt heilbar ist, zu verkaufen, um die Steuerlast zu begleichen.

Lösungsmöglichkeiten zur Reduzierung der Erbschaftssteuer

• Mehrfache Ausnutzung der Steuerfreibeträge

Die Eltern könnten Julia das Haus bereits zu Lebzeiten schenkweise übertragen und dabei den Schenkungssteuerfreibetrag nutzen, der ebenfalls 400.000 Euro beträgt (§ 16 ErbStG). Da dieser Freibetrag alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann, ließe sich der Erwerb des Hauses über einen längeren Zeitraum steuerlich optimieren.

• Nutzung von Wohnrechten und Nießbrauch

Durch die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts oder Nießbrauchs zugunsten der Eltern könnte der steuerpflichtige Wert des Hauses bei der Übertragung gesenkt werden. Wohnrecht und Nießbrauch werden wertmindernd auf den Immobilienwert angerechnet (§ 14 BewG).

• Aufteilung der Immobilie

Eine Teilung des Grundstücks und die schrittweise Übertragung von Grundstücksteilen könnte ebenfalls steuerlich vorteilhaft sein. Dadurch können Freibeträge mehrfach genutzt werden.

• Stundung der Erbschaftssteuer

Gemäß § 28 ErbStG ist es möglich, die Erbschaftssteuer für bis zu zehn Jahre zinslos zu stunden, wenn eine Veräußerung der Immobilie zur Steuerzahlung vermieden werden soll.

• Lebzeitiger Verkauf der Immobilie

Auch wenn Julia das sicherlich nicht gerne hört, so könnte auch ein lebzeitiger Verkauf der Immobilie eine Option sein, den dieser wäre für ihre Mutter zunächst steuerneutral. Allein von den Steuern, die Julia bezahlen muss, könnten es sich ihre Eltern im Alter richtig gut gehen lassen.

Hilft das Steuerprivilege für Familienheime?

Julia könnte Steuern sparen, wenn sie selbst in eine der Wohneinheiten zieht und das sogenannte Steuerprivileg für das Familienheim in Anspruch nimmt. Dieses Privileg ist in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG geregelt und ermöglicht es Erben, unter bestimmten Voraussetzungen ein steuerfreies Familienheim zu übernehmen.

Voraussetzungen für das Steuerprivileg des Familienheims

• Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken:

Julia muss das Familienheim nach dem Erbfall unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Das bedeutet, sie muss in die Immobilie einziehen und diese als ihren Hauptwohnsitz nutzen.

• Angemessene Größe:

Das Steuerprivileg gilt nur für Wohnflächen, die als angemessen gelten. Nach der Rechtsprechung wird eine Wohnfläche von bis zu 200 m² als angemessen angesehen. Bei größeren Immobilien wird der übersteigende Anteil steuerpflichtig. Wenn also Julia das Erdgeschoss übernimmt, dann muss sie dort die verbleibenden 80 m² sowie die 230 m² des Dachgeschosses voll versteuern.

• Unverzüglicher Einzug:

Julia muss zeitnah nach dem Erbfall einziehen. Die Finanzverwaltung geht in der Regel von einer Frist von sechs Monaten aus, es sei denn, es liegen nachvollziehbare Verzögerungen (z. B. Umbauarbeiten) vor.

• Mindestnutzungsdauer:

Das Privileg entfällt rückwirkend, wenn Julia das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall verkauft oder nicht mehr selbst nutzt (z. B. durch Vermietung), es sei denn, gesundheitliche Gründe machen die Selbstnutzung unmöglich.

Kritik an Freibeträgen und Bewertungssystem

Die derzeitigen Freibeträge und Steuersätze wurden zuletzt 2009 angepasst. Gerade in Ballungsgebieten wie München, wo Immobilienwerte überproportional gestiegen sind, wird der persönliche Freibetrag schnell überschritten. Ein Großteil des Nachlasses wird allein durch die Wertsteigerung von Immobilien steuerpflichtig, was viele Erben in eine Zwangslage bringt. Dies steht zunehmend in der Kritik, da die Freibeträge die Realität des Immobilienmarktes nicht widerspiegeln. dies erst recht, weil auch die Inflation, die allein in den letzten 3 Jahren mit einem Kaufkraftverlust von rund 20 % zu Buche schlägt, dazu führt, dass der Fiskus überproportional an Erbfällen mit verdient.
Die Frage, ob die Erbschaftssteuer gerade in Regionen mit hohen Immobilienwerten angepasst werden sollte, wurde zuletzt im Zusammenhang mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Urteil vom 17. Dezember 2014 – 1 BvL 21/12) diskutiert. Das Gericht forderte, dass die Steuerlast in einem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Wert des Nachlasses stehen muss. Es bleibt jedoch Aufgabe des Gesetzgebers, die Freibeträge regelmäßig anzupassen. dieser Aufgabe ist es seit nunmehr 15 Jahren nicht mehr nachgekommen.

Fazit

Julias Situation, die in Wahrheit natürlich anders heißt, zeigt die erheblichen Herausforderungen, die die Erbschaftssteuer bei hohen Immobilienwerten mit sich bringt. Ohne vorausschauende Planung und testamentarische Regelungen läuft sie Gefahr, das Elternhaus verkaufen zu müssen, um die Steuerlast zu begleichen. Die Wahrscheinlichkeit, dass ihre Kinder auch einmal so wie sie in dem idyllischen Generationenhaus aufwachsen werden ist daher gering. Eine frühzeitige Übertragung des Vermögens, kombiniert mit der Nutzung von Freibeträgen und steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten, kann diese Belastung erheblich reduzieren. Angesichts der steigenden Immobilienpreise ist eine Reform der Erbschaftssteuer längst überfällig, um die familiäre Bindung an Generationenhäuser zu erhalten.

Haben Sie Ihre familiäre Situation in der Geschichte von Julia wiedererkannt? Wir beraten seit vielen Jahren zu allen Fragen der Übertragung, auch großer Nachlässe auf die nächste Generation, bundesweit.