Gerade dann, wenn beim Erwerb von Immobilien Unternehmen beteiligt sind, dann wird gerne mit dem sog. vollmachtlosen Vertreter gearbeitet. Von einem vollmachtlosen Vertreter spricht man von einer Person, die den Notartermin wahrnimmt, aber nicht bevollmächtigt ist, die Willenserklärung wirksam für den Vertretenen abzugeben. Dieser muss vielmehr zu einem späteren Zeitpunkt, dies geschieht meist aufgrund der räumlichen Entfernung vor einem anderen Notar, den Vertragsschluss nachgenehmigen. Erst dann ist der Vertrag wirksam. Der BGH hat nun in seinem Urteil vom 06.05.2022 (V ZR 282/20) klargestellt, dass für die Frage, ob dem Käufer bei Vertragsschluss Mängel bekannt waren, es nicht auf den Zeitpunkt ankommt, in dem der notarielle Vertrag vom vollmachtlosen Vertreter beurkundet wurde, sondern auf den Zeitpunkt, in dem der Vertretene den geschlossenen Vertrag nachgenehmigt hat. Sind dieem in der Zwischenzeit Mängel bekannt geworden und hatte den Vertrag gleichwohl nachgenehmigt, dann gelten diese als von Anfang an bekannt.
Abweichende Quadratmeterzahl führt zu Streit
In dem entschiedenen Rechtsstreit hatte ein Bauträger, vermittelt durch einen Makler, eine Immobilie gekauft hatte, wobei im Exposé angegeben war, dass das bislang als Bürogebäude genutzte Objekt problemlos in eine vermietbar Fläche für Studentenappartments von ca. 1704 m² umgewandelt werden könne und es zudem noch ein 153 m² großes Hinterhofgebäude gebe. Bei der Beurkundung waren auf beiden Seiten vollmachtlose Vertreter am Werk. Der Bauträger hatte dann den Vertrag genehmigt, obwohl er zu diesem Zeitpunkt bereits wusste, dass die vermietbare Fläche lediglich 1412 m² und die Fläche des Hinterhofgebäudes nur 55,97 m² betragen hatte. Deshalb wollte er dem Makler die Provision in Höhe von 95.200 € nicht bezahlen und verlangte gleichzeitig von diesem und der Verkäuferin Schadenersatz in Höhe von 342.000 €.
Fehlerhafte Flächenangaben im Exposé rechtlich ohne Belang, weil Bauträger zum Zeitpunkt der Genehmigung bereits Kenntnis davon hatte
Wie bereits die Vorinstanzen hat der BGH letztinstanzlich klargestellt, dass Ansprüche des Bauträgers daran scheitern, dass dieser vor Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung an den beurkundeten Notar von den Flächenabweichungen Kenntnis erlangt hatte, § 442 Abs. 1 S. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels, den dieser bei Vertragsschluss kennt, ausgeschlossen. Da beim Vertragsschluss auf Seiten der Käuferin ein vollmachtloser Vertreter eingeschaltet war, komme es nicht, so die Richter, auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses an, sondern auf den Zeitpunkt der Nachgenehmigung durch den Käufer. Dieser müsse sich also auch Mängel, die ihm erst nach der notariellen Beurkundung bekannt geworden sind, wenn er gleichwohl den Vertrag genehmigt hat, als bekannt entgegenhalten lassen.
Anmerkung:
Der Bauträger hätte also, nachdem ihm bekannt geworden war, dass die tatsächliche Quadratmeterzahl von den Angaben im Exposé abweichen, den Vertrag nicht genehmigen dürfen, sondern stattdessen die Genehmigung ablehnen und den Vertrag nachverhandeln müssen. Dies wäre zwar umständlicher gewesen, aber nur dann hätte er aus seiner Kenntnis Profit schlagen können. Dass er hier den Vertrag zunächst genehmigt hat, dann aber der Meinung war, nicht nur den Makler nicht bezahlen zu müssen, sondern auch Schadenersatz gegen den Verkäufer und den Makler geltend zu machen, war eine Nummer zu „bauernschlau“. Nach dem Bauträger, gerade wenn in dieser Größenordnung gekauft hat, grundsätzlich anwaltlich beraten sind, kann nur gemutmaßt werden, ob es sich um eine Falschberatung handelt oder aber der Bauträger befürchtet hat, dass dann, wenn er den Vertrag zunächst platzen lässt und nachverhandelt, der Verkäufer dann nicht mehr an ihn, sondern an einen anderen Interessenten verkaufen wird.
