Hand aufs Herz. Wissen Sie als Vermieter wann und wie oft Sie die Wohnung Ihres Mieters besichtigen dürfen? Falls nein, dann ist die nachfolgende Entscheidung des Amtsgerichts München (Urteil vom 10.12.2015 – 461 C 19626/15) für Sie interessant. Dort hat nämlich das Gericht entschieden, dass der Vermieter lediglich alle 5 Jahre ein grundsätzliches Besichtigungsrecht seiner Wohnung habe. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden am Eigentum des Vermieters eintreten kann.
Zum Streit war es gekommen, weil die Hausverwaltung dem Vermieter im Juni 2015 mitgeteilt hatte, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austreten würden. Eine genaue Beschreibung des Geruchs war nicht möglich. Der Vermieter, der daraufhin in Sorge war, dass Schimmel, Fäulnis oder Verwesung Ursache des Geruchs sind, wollte deshalb die Wohnung besichtigen. Da der Mieter damit nicht einverstanden war, sondern pauschal bestritt, dass unangenehme Gerüche aus seiner Wohnung austreten würden, landete der Rechtsstreit schließlich vor Gericht.
Dort wurde der Mieter verurteilt die Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter nach einer Vorankündigung von 5 Werktagen zu dulden.
Zur Begründung gab das Gericht an, dass ein Besichtigungsrecht bereits deshalb bestünde, weil seit der letzten Besichtigung mehr als 5 Jahre vergangen seien und der Vermieter nicht auf Dauer von seinem Eigentum, insbesondere der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen, ausgeschlossen werden könne. Der Zeitraum von 5 Jahren sei nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßen und vertragsgemäßen Gebrauch eine solche Abnutzung am Mietobjekt auftreten kann, dass solche Arbeiten vorzunehmen sind, um eine Substanzschädigung zu vermeiden.
Darüber hinaus nahm das Gericht im vorliegenden Fall aber auch deshalb ein Besichtigungsrecht des Vermieters an, weil aufgrund der austretenden Gerüche, die länger, nämlich mehr als 2 Wochen gedauert hätten, ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestanden, dass der Verdacht einer Schimmelbildung vorlag. Darauf, ob die Geruchsbelästigung auch jetzt noch vorliegt, kommt es nach Auffassung des Gerichts nicht entscheidend an.
