Zur Frage der Entgeltlichkeit eine Verfügung des Vorerben, bei der neben einer Kaufpreiszahlung auch ein Wohnrecht vereinbart wurde

Zählen zum Nachlass bei einer Vorerbschaft auch Immobilien, dann wird regelmäßig zugunsten des Nacherben im Grundbuch ein Nacherbenvermerk eingetragen. Dieser wird nur mit Zustimmung des Nacherben gelöscht, oder wenn der befreite Vorerbe entgeltlich über eine solche Immobilie verfügt. Dies deshalb, weil dann der Kaufpreis ein gleichwertiges Surrogat für die Immobilie im Nachlass darstellt. Rechtliche Probleme können allerdings dann auftreten, wenn nach der vertraglichen Vereinbarung der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt wird, sondern zugunsten des Vorerben beispielsweise ein Wohnrecht eingetragen wird, dass dann bei der Preisbemessung Niederschlag gefunden hat. So mancher Nacherbe sieht sich dann schnell um seine Nacherbschaft gebracht und es entsteht Streit um die Löschung des Nacherbenvermerks.

Befreite Vorerbin veräußert Ferienhaus unter gleichzeitiger Einräumung eines Wohnrechts

Die Beteiligte zu 4 ist im Grundbuch als Eigentümerin eines Ferienhauses eingetragen. Unterabteilung 2 ist ein Nacherbenvermerk zugunsten der Beteiligten zu 3 eingetragen, der wiederum die Beteiligte zu 4 als befreite Vorerbin ausweist.

Die Beteiligte zu 4 veräußerte dann die Immobilie an die Beteiligten zu 1 und 2 zu einem Preis von 449.000 €. Daneben wurde zu ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht bestellt. Weiter verpflichteten sich die Beteiligten zu 1 und 2 an die Verkäuferin aufschiebend bedingt eine lebenslange Rente von 500 €/Monat zu bezahlen, für den Fall, dass diese das Wohnrecht aufgibt.

Ein Sachverständiger hatte den Nießbrauch am Objekt mit 137.416 € beziffert; den um diesen Nießbrauchwert reduzierten Verkehrswert gab er mit 425.000 € an.

Nacherbin verweigert die Zustimmung zur Löschung des Nacherbenvermerks

Die Nacherbin hat daraufhin die Zustimmung zur Löschung des Nacherbenvermerks mit der Begründung verweigert, weil die Verfügung nicht vollentgeltlich sei.

Mit Zwischenverfügung hat daraufhin das Grundbuchamt die Beteiligte zu 4) darauf hingewiesen, dass zur Löschung die Zustimmung der Nacherbin erforderlich sei. Dies deshalb weil der vereinbarte Verkaufspreis unterhalb des Verkehrswerts des Grundstücks liege. Das Grundbuchamt hat dabei den Wert des Wohnrechts auf Grundlage eines monatlich anzusetzenden Betrags von 500 € mit 68.880 € errechnet.

Trotz Beschwerde der Vorerbin blieb das Grundbuchamt bei seiner Entscheidung

OLG München: Keine Zustimmung der Nacherbin erforderlich

So landete der Rechtsstreit schließlich beim OLG München als Beschwerdegericht. Dieses hat mit Beschluss vom 13.04.2018 (34 wie X 420/17) der Vorerbin recht gegeben und entschieden, dass die Zustimmung der Nacherbin zur Löschung des Nacherbenvermerks nicht erforderlich sei.

Unentgeltlich, so die Richter, ist eine Verfügung des Vorerben über einen Nachlassgegenstand dann, wenn seiner Leistung, mithin dem von ihm aufgegebenen Vermögenswert, objektiv keine oder keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und der Vorerbe subjektiv das Fehlen oder die Ungleichwertigkeit der Gegenleistung erkannt hat oder hätte erkennen müssen (vgl. BGH NJW 1984, 366). Ein Nachweis der Entgeltlichkeit als Eintragungsvoraussetzung wird allerdings regelmäßig nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt werden können, weshalb auch der Freibeweis zugelassen wird.

Aus den Entscheidungsgründen:

„Die Rechtsprechung hat den allgemeinen Satz aufgestellt, dass eine entgeltliche Verfügung anzunehmen ist, wenn die dafür maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden, verständlich und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen und begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind. Ein solcher Nachweis kann sich auch auf allgemeine Erfahrungssätze stützen. Ein allgemeiner Erfahrungssatz besagt z.B., dass ein Kaufvertrag mit einem unbeteiligten Dritten ein entgeltlicher Vertrag und keine verschleierte Schenkung ist, wenn die Gegenleistung an den Vorerben bzw. Testamentsvollstrecker erbracht wird. Unbeteiligter Dritter ist dabei eine Person, die bis zum Vertragsschluss in keiner persönlichen oder familiären Nähe zu den Erben stand. Wird im Kaufvertrag ein Recht am Grundstück vereinbart, wie etwa ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht, so ergibt sich der Wert der Leistung des Vorerben, indem man vom Wert des Grundstücks noch den Wert des Rechts in Abzug bringt. Denn ein Recht, das der Erwerber zugunsten des Vorerben bestellt, ist keine Gegenleistung des Erwerbers, sondern mindert den Wert der Leistung des Vorerben.

Nach diesen Grundsätzen deutet hier nichts auf ein unentgeltliches Geschäft hin. Die Beteiligte zu 4 ist laut Eintragung im Grundbuch befreite Vorerbin des Grundbesitzes. Dieser wurde an unbeteiligte Dritte, die Beteiligten zu 1 und 2 verkauft. Anhaltspunkte, dass diesen ein verdecktes Geschenk zugewandt werden sollte, sind nicht ersichtlich. Dies wird auch durch das vorgelegte Gutachten nicht widerlegt, sondern bestätigt. Der Sachwert des bebauten Grundstücks liegt bei etwa 564.000 €, sodass der Kaufpreis des Grundstücks abzüglich der Dienstbarkeit von 449.000 €, wie er im Kaufvertrag bemessen wurde, nicht unter dem Verkehrswert liegt und daher objektiv kein Verkauf unter Wert darstellt. Aus dem Gutachten folgt, dass für die Bemessung der Belastung nicht von dem vom Grundbuchamt herangezogenen Betrag von 500,00 € monatlich ausgegangen werden kann. Nachdem sich unter Zugrundelegung des Lebensaltersfaktors von 11,48 nach dem von der Beteiligten zu 4 vorgelegten Gutachten jedenfalls ein Wert des Wohnungsrechts ohne Risikoabschlag zwischen 115.000 und 137.000 € und damit ein Verkehrswert zwischen 427.000 und 449.000 € errechnet, kann zumindest nicht davon ausgegangen werden, dass die Beteiligte zu 4 bei der Auflassung subjektiv davon ausgegangen sei, dass der vereinbarte Kaufpreis von 449.000 € bei zusätzlich vereinbarter beschränkter persönlicher Dienstbarkeit nicht dem Wert des Grundstücks entspreche. Es ist auch nicht ersichtlich, dass sich der Beteiligten zu 4 bei ordnungsgemäßer Verwaltung eine – angebliche – Wertdifferenz hätte aufdrängen müssen, zumal in den Nachlassakten der Wert des Grundstücks mit nur 279.000 € beziffert ist. Dies gilt trotz der Tatsache, dass der Gutachter der Beteiligten zu 4 zunächst von der Vereinbarung eines Nießbrauchs statt eines Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts ausgegangen ist. Denn die Bewertung entspricht laut dem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter im Wesentlichen, wie in einem Nachtrag vorgelegt, dem Wert der Dienstbarkeit auch ohne Risikobewertung. Die entsprechende Aussage des Gutachtens spricht zudem, dass § 52 GNotKG die Bewertung einer Dienstbarkeit und eines Nießbrauchs gleichsetzt.“